Việt Nam chuyển mình thành điểm đến đầu tư hấp dẫn của dòng vốn ngoại, bất động sản hưởng lợi lớn

Sáng nay, ngày 6/4/2026, Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF (trực thuộc Công ty Cổ phần VCCORP) tổ chức tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam” Vincom Mega Mall, số 161 Võ Nguyên Giáp, phường An Khánh, TP.HCM.

Sự kiện mang đến bức tranh toàn cảnh về sự dịch chuyển của dòng vốn quốc tế, đồng thời khẳng định vị thế chiến lược của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong chu kỳ phát triển mới.

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, dòng vốn quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về các thị trường tăng trưởng cao và ổn định. Việt Nam nổi lên như một điểm đến chiến lược khi duy trì được nền tảng vĩ mô vững chắc, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá ổn định và tăng trưởng GDP liên tục nằm trong nhóm dẫn đầu khu vực, hướng tới mục tiêu hai con số trong dài hạn.

Bên cạnh đó, các lợi thế cấu trúc như dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, năng lực sản xuất xuất khẩu mạnh đang giúp Việt Nam từng bước chuyển mình từ “điểm đến sản xuất” sang “điểm đến đầu tư toàn diện”. So với các quốc gia trong khu vực ASEAN, Việt Nam được đánh giá nổi bật ở cả ba yếu tố: tăng trưởng, ổn định và dư địa phát triển, qua đó mở ra cơ hội bứt phá trong cuộc đua thu hút FDI.

Đáng chú ý, giai đoạn hiện tại được nhìn nhận khác biệt so với các chu kỳ trước khi hội tụ đồng thời ba yếu tố then chốt: ổn định – tăng trưởng – hội nhập sâu. Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu luôn tìm kiếm những thị trường có lợi suất cao, Việt Nam đang sở hữu lợi thế rõ rệt, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất trong nước hấp dẫn hơn so với các nền kinh tế phát triển, đồng thời kết hợp với kỳ vọng tăng giá tài sản, tạo ra cơ hội sinh lời kép cho nhà đầu tư.

Theo các báo cáo quốc tế và dữ liệu từ Savills, Việt Nam đang nổi lên là điểm đến hàng đầu của dòng vốn ngoại vào bất động sản tại Đông Nam Á. Những yếu tố như chi phí đầu tư cạnh tranh, đô thị hóa nhanh, hạ tầng được đẩy mạnh và thị trường vẫn ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển đang giúp bất động sản Việt Nam trở thành “ưu tiên số 1” trong danh mục của nhiều nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu và các quỹ đầu tư lớn.

Riêng tại TP.HCM, làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn nhất lịch sử, bao gồm metro, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Hạ tầng phát triển không chỉ nâng chuẩn đô thị theo hướng quốc tế mà còn thu hút dòng vốn FDI đa ngành, kéo theo nhu cầu bất động sản gia tăng. Theo xu hướng này, dòng tiền sẽ đi theo hạ tầng, giúp các khu vực mới như Cần Giờ hưởng lợi trực tiếp.

Khác với trước đây, dòng vốn ngoại hiện nay có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư trực tiếp vào tài sản, với tiêu chí ngày càng khắt khe. Các dự án được ưu tiên thường có pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược, gắn với hạ tầng lớn và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Thực tế cho thấy, giai đoạn 2011–2012 từng ghi nhận xu hướng tương tự khi chênh lệch lãi suất lớn đã thúc đẩy dòng vốn ngoại đổ mạnh vào bất động sản. Bối cảnh hiện nay được đánh giá tích cực hơn khi nền kinh tế ổn định hơn, môi trường đầu tư minh bạch hơn và dòng vốn đến từ các tổ chức chuyên nghiệp với quy mô lớn, tập trung vào các dự án chất lượng cao.

Trong xu hướng này, các mô hình bất động sản mới như đô thị biển, nghỉ dưỡng sinh thái hay tổ hợp tích hợp đa chức năng đang nổi lên như tâm điểm hút vốn. Đặc biệt, yếu tố pháp lý sở hữu lâu dài được xem là lợi thế cạnh tranh lớn trong bối cảnh phần lớn bất động sản nghỉ dưỡng chỉ có thời hạn 50 năm.

Bên cạnh đó, ESG đang trở thành tiêu chuẩn mới trong phát triển bất động sản. Trên thế giới, phần lớn các quỹ đầu tư lớn đã tích hợp ESG vào chiến lược, trong khi các dự án đáp ứng tiêu chí này thường có khả năng tăng giá cao hơn 25–30% so với khu vực xung quanh và duy trì giá trị bền vững qua các chu kỳ.

Tọa đàm được kỳ vọng sẽ mang đến những góc nhìn đa chiều, giúp nhận diện rõ xu hướng dòng vốn và định hình chiến lược đầu tư trong giai đoạn mới của thị trường bất động sản Việt Nam

PHIÊN 1: BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM - ĐIỂM ĐẾN HẤP DẪN CỦA DÒNG TIỀN THẾ GIỚI

Việt Nam đang hình thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các nền kinh tế trong khu vực

TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng

Tại toạ đảm, TS. Đinh Thế Hiển đã đưa ra nhiều phân tích đáng chú ý, cho thấy Việt Nam đang đứng trước cơ hội nhưng cũng đối mặt không ít thách thức trong việc đón dòng vốn này.

Theo ông Hiển, việc đặt mục tiêu tăng trưởng GDP ở mức cao, thậm chí hướng tới hai chữ số, phản ánh quyết tâm lớn của Chính phủ trong thúc đẩy nền kinh tế. Tuy nhiên, ông cho rằng cần nhìn nhận thực tế hơn khi trong nhiều năm qua, Việt Nam chủ yếu duy trì mức tăng trưởng quanh 6%. Việc nâng mục tiêu là cần thiết, nhưng để đạt được đòi hỏi phải có nền tảng đủ mạnh và các điều kiện hỗ trợ đồng bộ, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng. Trong kịch bản thận trọng, tăng trưởng trung hạn của Việt Nam có thể dao động quanh 6–7%, và chỉ có thể vượt mức này nếu các yếu tố thuận lợi được kích hoạt đồng thời.

Ông Hiển cho rằng thế giới đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, khi các chính sách thương mại, thuế quan và chuỗi cung ứng toàn cầu đều thay đổi để thích ứng với rủi ro địa chính trị. Những điều chỉnh này, dù tích cực trong dài hạn, nhưng trong ngắn hạn thường gây ra biến động và khó khăn cho nhiều nền kinh tế, trong đó có Việt Nam. Dù vậy, điểm tích cực là Việt Nam vẫn duy trì được sự ổn định tương đối trong sản xuất, xuất khẩu và tiêu dùng nội địa, qua đó thể hiện khả năng thích ứng trước các cú sốc bên ngoài.

Một trong những động lực tăng trưởng quan trọng được TS. Hiển nhấn mạnh là đầu tư hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Theo ông, việc phát triển hệ thống cao tốc, sân bay và kết nối liên vùng không chỉ giải quyết bài toán logistics mà còn mở ra không gian phát triển mới cho nền kinh tế. Hạ tầng không đơn thuần là chi tiêu công mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy đô thị hóa, công nghiệp hóa và phát triển dịch vụ. Thực tế cho thấy nhiều khu vực sau khi được đầu tư hạ tầng đã nhanh chóng thu hút doanh nghiệp, hình thành các khu công nghiệp và đô thị mới, trong đó có sự tham gia ngày càng rõ nét của nhà đầu tư nước ngoài.

Đáng chú ý, theo quan sát của vị chuyên gia, không ít doanh nghiệp quốc tế sẵn sàng bỏ vốn với mức giá cao hơn chi phí ban đầu để phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam. Điều này phản ánh niềm tin vào triển vọng dài hạn, cũng như kỳ vọng vào làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu trong thời gian tới. Đây được xem là tín hiệu tích cực, cho thấy Việt Nam đang dần trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng mới.

Đặt trong tương quan khu vực, TS. Hiển cho rằng Việt Nam đang hình thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các nền kinh tế như Thái Lan, Indonesia hay Malaysia. Trong khi một số quốc gia chỉ duy trì mức tăng trưởng khoảng 3%, Việt Nam vẫn giữ được nhịp tăng cao hơn đáng kể. Nếu xu hướng này tiếp diễn, khoảng cách phát triển giữa Việt Nam và các nước trong khu vực có thể được rút ngắn nhanh hơn so với các dự báo trước đây.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng dòng vốn quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển từ các thị trường rủi ro cao sang những nền kinh tế ổn định hơn, và Việt Nam hoàn toàn có cơ hội trở thành điểm đến hấp dẫn. Tuy nhiên, để nắm bắt cơ hội này, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, nâng cấp hạ tầng, cũng như nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Cơ hội là rõ ràng, nhưng khả năng tận dụng đến đâu sẽ phụ thuộc vào tốc độ cải cách và sự củng cố các nền tảng nội tại của nền kinh tế trong thời gian tới.

Nhìn lại các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng dù có những điểm tương đồng nhất định về diễn biến giá, nhưng bản chất nền tảng kinh tế và cấu trúc thị trường hiện nay đã có nhiều khác biệt so với giai đoạn 2010–2012.

Theo ông Hiển, ở thời điểm hơn một thập kỷ trước, thị trường chứng kiến sự tăng giá mạnh của bất động sản, thậm chí vượt xa khả năng chi trả của người dân. Ông dẫn lại một hội thảo lớn do báo chí tổ chức vào cuối năm, nơi các chuyên gia đã đặt ra câu hỏi về việc giá nhà tại TP.HCM khi đó lên tới 25 triệu đồng/m² – mức được xem là quá cao so với thu nhập của người dân đô thị. Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến cho rằng mức giá hợp lý chỉ nên dao động quanh 12–13 triệu đồng/m², phản ánh đúng hơn sức mua thực tế.

Tuy nhiên, thực tế sau đó cho thấy thị trường đã phát triển theo một quỹ đạo khác. “Ngay cả những người trong cuộc khi đó cũng khó theo kịp diễn biến của thị trường,” TS. Đinh Thế Hiển thừa nhận. Đồng thời, ông Hiển cho rằng đà tăng giá mạnh thời điểm đó phần nào phản ánh quá trình tích lũy và chuyển đổi của nền kinh tế, dù chưa hoàn toàn tương xứng với giá trị thực tại từng khu vực.

Đáng chú ý, ông nhấn mạnh rằng giai đoạn 2010–2012 không hoàn toàn là một “bong bóng” theo nghĩa kinh điển, mà là thời kỳ nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi cấu trúc. Khi đó, Việt Nam vẫn chủ yếu dựa vào mô hình gia công, nhưng đã bắt đầu dịch chuyển sang nền kinh tế có giá trị gia tăng cao hơn, với sự tham gia ngày càng lớn của khu vực đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

“Đó là giai đoạn bản lề, khi các dòng vốn sản xuất bắt đầu dịch chuyển, đặc biệt là từ Trung Quốc sang Việt Nam, kéo theo sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp sản xuất có giá trị cao,” ông phân tích. Đồng thời, khu vực doanh nghiệp nội địa cũng dần trưởng thành, từng bước tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bên cạnh đó, sự phát triển của hạ tầng và hệ thống logistics cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tái định hình thị trường. Các công trình giao thông, cảng biển và mạng lưới kết nối vùng được đầu tư mạnh mẽ, tạo nền tảng cho sự hình thành các cực tăng trưởng mới, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM.

Từ góc nhìn hiện tại, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng những thay đổi về hạ tầng, cấu trúc kinh tế và dòng vốn đã tạo ra sự khác biệt mang tính “bản chất” so với giai đoạn trước. Nếu như trước đây, thị trường tăng trưởng chủ yếu dựa vào kỳ vọng và dòng tiền ngắn hạn, thì hiện nay đang dần chuyển sang dựa trên nền tảng thực chất hơn, gắn với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế.

“Tóm lại, có thể thấy thị trường hôm nay không còn giống với giai đoạn trước. Sự khác biệt không chỉ nằm ở giá, mà nằm ở nền tảng và động lực tăng trưởng,” ông Hiển nhận định.

Chính trị ổn định là nền tảng trọng yếu giúp Việt Nam duy trì sức hút với dòng vốn ngoại

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam

Trong phần trao đổi về lợi thế cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút dòng vốn quốc tế, ông Troy Griffiths cho rằng châu Á hiện là một trong những khu vực cạnh tranh khốc liệt nhất thế giới, song Việt Nam vẫn nổi lên như một điểm sáng đáng chú ý. Dữ liệu thực tế cho thấy sức hấp dẫn của thị trường này đang gia tăng rõ rệt, khi tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong quý I đạt khoảng 22%, riêng tại TP.HCM ghi nhận mức tăng lên tới 220% – những con số được đánh giá là rất ấn tượng trong bối cảnh toàn cầu nhiều biến động.

Theo ông Troy Griffiths, một trong những yếu tố then chốt giúp Việt Nam duy trì sức hút là nền tảng chính trị ổn định trong khi nhiều khu vực trên thế giới đang đối mặt với rủi ro địa chính trị gia tăng. Bên cạnh đó, môi trường pháp lý và quản trị tại Việt Nam cũng đang có sự cải thiện đáng kể thông qua các đợt điều chỉnh chính sách liên tục, hướng tới nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động kinh doanh. Đáng chú ý, Chính phủ đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng với quy mô lớn, với mức cam kết lên tới khoảng 7% GDP – một tỷ lệ rất cao so với nhiều quốc gia trong khu vực. Điều này không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở ra dư địa phát triển mới cho các ngành, đặc biệt là bất động sản và công nghiệp.

Ngoài ra, câu chuyện tăng trưởng dài hạn của Việt Nam tiếp tục là điểm hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế. Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, dòng dịch chuyển dân cư vào các đô thị lớn gia tăng, kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở và dịch vụ. Những yếu tố này tạo nên một hệ sinh thái đầu tư đầy tiềm năng, góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực như Malaysia, đồng thời gia tăng sức hút đối với dòng vốn đến từ các nền kinh tế phát triển như Nhật Bản hay châu Âu.

Dòng vốn ngoại không chỉ tìm kiếm tài sản mà còn tìm kiếm hệ sinh thái lớn

Ông Ngô Thành Huấn - CEO Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT

Ông Ngô Thành Huấn nhận định bối cảnh kinh tế toàn cầu hiện nay đang bước vào một chu kỳ đặc biệt, với nhiều biến động khó lường về chính sách tiền tệ, lạm phát và địa chính trị. Theo ông, giai đoạn từ sau năm 2022 đến nay chứng kiến xu hướng thắt chặt tiền tệ trên diện rộng, kéo theo chi phí vốn tăng cao và dòng tiền có xu hướng tái cấu trúc. Tuy nhiên, sự dịch chuyển này mang tính chu kỳ và không đồng nghĩa với việc dòng vốn rút khỏi các thị trường mới nổi, mà là quá trình chọn lọc lại điểm đến đầu tư.

Ông Huấn cho rằng năm 2026 có thể được xem là giai đoạn “lệch pha” của kinh tế toàn cầu, khi các nền kinh tế lớn như Trung Quốc hay châu Âu vẫn đối mặt nhiều khó khăn, trong khi Mỹ duy trì mặt bằng lãi suất cao. Chính sự khác biệt về chi phí vốn và tốc độ phục hồi giữa các khu vực sẽ buộc dòng tiền phải tìm đến những thị trường có sự cân bằng tốt hơn giữa rủi ro và lợi nhuận – và Việt Nam nổi lên như một lựa chọn đáng cân nhắc.

Theo phân tích của ông, Việt Nam hiện hội tụ ba yếu tố quan trọng để thu hút dòng vốn trong giai đoạn tới, bao gồm ổn định vĩ mô, tiềm năng tăng trưởng và khả năng hấp thụ vốn. So với giai đoạn trước, nền kinh tế đã có sự cải thiện rõ rệt về kiểm soát lạm phát, ổn định lãi suất cũng như củng cố hệ thống tài chính. Đây không phải là yếu tố mang tính “may mắn”, mà là kết quả của quá trình tái cấu trúc và điều hành chính sách trong nhiều năm.

Ông Huấn nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện tại, chiến lược phân bổ tài sản cần chuyển từ tư duy “đầu cơ” sang “chọn lọc và quản trị rủi ro”. Các lớp tài sản có tính ổn định như vàng, trái phiếu chất lượng cao và đặc biệt là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc gắn với các trung tâm kinh tế lớn sẽ đóng vai trò quan trọng. Khác với giai đoạn trước, khi dòng tiền có thể dễ dàng chảy vào các khu vực đầu cơ, thị trường hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải gắn với các khu vực có hạ tầng tốt, tiềm năng khai thác thực và nằm trong các trục phát triển đô thị, đặc biệt là mô hình đại đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng như metro.

Vị này cho rằng trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tái cấu trúc, Việt Nam không chỉ có cơ hội thu hút mạnh mẽ dòng vốn quốc tế mà còn đứng trước yêu cầu nâng cao chất lượng thị trường để tận dụng hiệu quả nguồn lực này. Đây sẽ là giai đoạn bản lề, nơi cơ hội và thách thức đan xen, đòi hỏi cả nhà hoạch định chính sách lẫn nhà đầu tư phải có chiến lược phù hợp để thích ứng.

Chia sẻ về xu hướng dòng vốn ngoại và chiến lược đầu tư trong bối cảnh mới, ông Huấn cho biết việc phân tích hành vi và khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài cần được đặt trong tổng thể chu kỳ kinh tế và cấu trúc thị trường. Theo ông, với đặc thù là đơn vị quản lý tài sản, FIDT luôn tiếp cận thị trường trên cơ sở nghiên cứu kỹ lưỡng, bởi mỗi quyết định phân bổ vốn không chỉ liên quan đến lợi nhuận mà còn gắn với trách nhiệm bảo toàn tài sản cho khách hàng.

Từ thực tiễn quan sát, ông Huấn phân loại dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam thành bốn nhóm chính, mỗi nhóm có khẩu vị rủi ro và chiến lược đầu tư khác nhau. Nhóm thứ nhất là các nhà đầu tư Đông Bắc Á, bao gồm Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan. Đây là nhóm có khẩu vị rủi ro ở mức trung bình, khá thận trọng và đặc biệt chú trọng đến mô hình vận hành cũng như tính logic của dự án. Điểm đặc trưng trong chiến lược của họ là “đi theo chuỗi cung ứng”, tức đầu tư gắn liền với việc mở rộng sản xuất. Vì vậy, các phân khúc như khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn hay các khu vực có lợi thế về logistics thường là lựa chọn ưu tiên.

Nhóm thứ hai là các nhà đầu tư đến từ Singapore, với đặc điểm nổi bật là cách tiếp cận có cấu trúc và tầm nhìn dài hạn. Theo ông Huấn, nhóm này thường duy trì sự cân bằng trong khẩu vị rủi ro, nhưng sẵn sàng “đi lớn” khi nhìn thấy cơ hội rõ ràng. Các quỹ đầu tư lớn như GIC hay Temasek không chỉ đầu tư vào bất động sản mà còn mở rộng sang tiêu dùng, công nghệ và hạ tầng. Điều họ tìm kiếm là một lộ trình phát triển minh bạch, ổn định và có thể dự báo trong dài hạn.

Nhóm thứ ba là các nhà đầu tư theo chiến lược “alpha”, tức tìm kiếm lợi nhuận vượt trội so với thị trường. Khác với giai đoạn trước khi thị trường mang tính “beta” – tức “nước lên thuyền lên”, đầu tư đâu cũng có thể sinh lời – nhóm này tập trung vào việc lựa chọn tài sản tốt hơn mặt bằng chung, kể cả trong những giai đoạn thị trường chưa thực sự thuận lợi. Điều này đòi hỏi các thương vụ phải có cấu trúc chặt chẽ, thường thông qua hình thức liên doanh (joint venture), tái định giá tài sản hoặc tham gia vào những dự án có mức giá hấp dẫn nhưng cần năng lực phát triển.

Nhóm cuối cùng là các quỹ đầu tư cơ hội, chuyên tìm kiếm tài sản trong giai đoạn thị trường khó khăn để thực hiện mua lại, tái cấu trúc và gia tăng giá trị. Theo ông Huấn, trong giai đoạn thị trường bất động sản gặp thách thức, đặc biệt như năm 2023, đã xuất hiện sự tham gia rõ nét của các quỹ lớn như VinaCapital hay Dragon Capital. Đây là những nhà đầu tư có khả năng “đi ngược chu kỳ”, tận dụng cơ hội khi thị trường điều chỉnh để tích lũy tài sản.

Ông Huấn cho rằng dòng vốn ngoại vào Việt Nam trong giai đoạn tới vẫn duy trì xu hướng tích cực, nhưng sẽ không còn mang tính “ồ ạt” như giai đoạn 2013–2015. Thay vào đó, dòng tiền sẽ mang tính chọn lọc cao hơn, hướng tới các cơ hội dài hạn và bền vững. Điều này xuất phát từ sự thay đổi trong vị thế của Việt Nam, khi nền kinh tế không còn chỉ dựa vào gia công mà đã tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu, đặc biệt tại các trung tâm sản xuất lớn.

“Dòng vốn ngoại hiện nay không chỉ tìm kiếm tài sản, mà còn tìm kiếm hệ sinh thái để phát triển,” ông nhấn mạnh. Theo đó, các nhà đầu tư sẽ không đơn thuần mua bất động sản mà tham gia xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics hay thậm chí là hạ tầng dữ liệu, gắn với chiến lược dài hạn tại thị trường.

Vị này cho rằng từ năm 2025 trở đi, bất động sản sẽ không còn là “cuộc chơi” của đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường sẽ xoay quanh các trục giá trị cốt lõi như bất động sản phục vụ nhu cầu thực, bất động sản công nghiệp, đô thị lớn và các khu vực có hạ tầng đồng bộ. Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và cạnh tranh quốc tế ngày càng gay gắt với các quốc gia như Mexico hay Indonesia, lợi thế “giá rẻ” không còn là yếu tố quyết định.

“Động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới phải đến từ năng suất, công nghệ và khả năng tạo ra giá trị thực. Do đó, bất động sản cũng phải gắn với các trục phát triển này, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá,” ông nói.

Tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới, nơi dòng vốn ngoại đóng vai trò quan trọng nhưng sẽ vận hành theo logic chặt chẽ hơn. Đây vừa là cơ hội, vừa là phép thử đối với khả năng nâng cấp chất lượng thị trường và năng lực hấp thụ vốn của nền kinh tế trong dài hạn.

PHIÊN 2: ĐÓN DÒNG VỐN NGOẠI - ĐÂU LÀ PHÂN KHÚC TIỀM NĂNG?

Bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, dữ liệu cho thấy sự gia tăng mức độ quan tâm của khách hàng quốc tế đối với thị trường nội địa. Cụ thể, trong bối cảnh vĩ mô duy trì nền tảng ổn định, lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã ghi nhận mức tăng 28% xuyên suốt giai đoạn 2023-2025. Con số này phản ánh sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam khi dòng vốn toàn cầu đang trong pha tái cấu trúc và tìm kiếm điểm đến an toàn.

Dữ liệu cũng chỉ ra sự phân bổ nhu cầu mang tính tập trung cao vào các đô thị trọng điểm thay vì dàn trải. TP.HCM hiện dẫn đầu khi thu hút 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp nối là Hà Nội với 22%. Trong khi đó, các thành phố biển sở hữu lợi thế du lịch và hạ tầng như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15% tổng lượng quan tâm.

Phân tích sâu hơn về khẩu vị giải ngân, Giám đốc Batdongsan.com.vn miền Nam nhận định thị trường đã bước qua giai đoạn mua tài sản chỉ để chờ tăng giá. Hiện tại, dòng tiền ngoại đang định hình lại cấu trúc thị trường thông qua ba nhóm sản phẩm lõi. Chiếm tỷ trọng lớn nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị trung tâm với 48% lượng tìm kiếm. Khối ngoại hiện dồn sự chú ý vào các dự án trung và cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn.

Đồng thời, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền. Lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch đã làm thay đổi hành vi của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, với mức độ dịch chuyển xu hướng ước tính khoảng 20%. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng duy trì sức hút với 15% lượng tìm kiếm. Ông Tuấn đánh giá phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển nếu được đầu tư bài bản, nhằm thu hẹp khoảng cách doanh thu du lịch so với các thị trường như Thái Lan hay Dubai.

Từ các biến động dữ liệu thực tế, ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh nhà đầu tư nước ngoài đang thiết lập bộ tiêu chuẩn khắt khe hơn khi giải ngân. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu bao gồm tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn liền với logistics và khả năng thanh khoản. Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam, từ việc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sang định giá dựa trên giá trị thực và hiệu suất khai thác dài hạn.

Khẩu vị đầu tư toàn cầu đổi chiều, ESG và dòng tiền dài hạn lên ngôi

Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản

Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản cho biết, khẩu vị đầu tư của nhà đầu tư quốc tế đang thay đổi rõ rệt, theo hướng thận trọng và ưu tiên giá trị bền vững. Tại các thị trường phát triển, mức lợi suất kỳ vọng phổ biến chỉ khoảng 5–6%, trong khi nhiều nhà đầu tư mong muốn tỷ suất sinh lời vốn từ 10% trở lên, phản ánh xu hướng dịch chuyển từ “lướt sóng” sang đầu tư vào các tài sản có khả năng vận hành ổn định và tạo dòng tiền dài hạn.

Với kinh nghiệm tại Việt Nam và Nhật Bản, ông Stephen Higgins nhận định dòng vốn từ các nền kinh tế phát triển, đặc biệt là Nhật Bản, đang gia tăng quan tâm tới Việt Nam nhờ triển vọng tăng trưởng dài hạn và môi trường đầu tư ngày càng cải thiện.

Song song, tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư. Xu hướng này đã hình thành từ đầu những năm 2000 và tăng tốc mạnh sau năm 2020, khi các quốc gia cam kết phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Tại Việt Nam, dù mới nổi lên trong vài năm gần đây, ESG đã bắt đầu tác động rõ rệt đến khả năng thu hút vốn ngoại. Các nhà đầu tư và cả khách thuê quốc tế ngày càng ưu tiên các dự án đáp ứng tiêu chí bền vững, qua đó không chỉ cải thiện tỷ lệ lấp đầy mà còn nâng cao giá trị dài hạn của tài sản.

Ở góc độ thị trường, Việt Nam được đánh giá đang ở giai đoạn đầu trong hành trình phát triển bất động sản theo chuẩn ESG, nhưng có lợi thế “đi sau” để áp dụng các chuẩn mực quốc tế. Đặc biệt, các dự án quy mô lớn do những chủ đầu tư hàng đầu triển khai có thể tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh, vừa gia tăng trách nhiệm môi trường, xã hội, vừa định hình chuẩn mực mới cho toàn thị trường. Trong dài hạn, ESG được xem sẽ trở thành điều kiện tiên quyết để tiếp cận dòng vốn quốc tế.

Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý tiếp tục là “điểm nghẽn” then chốt. Các vấn đề liên quan đến quy trình đầu tư, quyền sử dụng đất và khả năng thoái vốn, chuyển lợi nhuận ra nước ngoài có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giải ngân.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự mở rộng nhanh của các phân khúc bất động sản. Ngoài nhà ở và văn phòng, thị trường đang ghi nhận sự nổi lên của logistics, trung tâm dữ liệu (data center), bất động sản chăm sóc sức khỏe và nhà ở cho người cao tuổi. Trong đó, data center được xem là điểm sáng mới, hưởng lợi từ xu hướng số hóa và nhu cầu dữ liệu gia tăng mạnh tại Việt Nam, tương tự các thị trường trong khu vực như Indonesia.

Về dài hạn, lợi thế nhân khẩu học tiếp tục là động lực quan trọng. Với quy mô dân số khoảng 100 triệu người, cơ cấu trẻ và tầng lớp trung lưu tăng nhanh, Việt Nam được đánh giá có dư địa phát triển lớn hơn so với nhiều quốc gia châu Á đã già hóa. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, thị trường cần đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao chất lượng nguồn cung và cải thiện tính minh bạch.

Theo chuyên gia từ Cushman & Wakefield, dòng vốn quốc tế hiện vẫn trong trạng thái “chờ đợi cơ hội” và có thể tăng tốc mạnh khi thị trường hội tụ đủ điều kiện. Về dài hạn, Việt Nam vẫn sở hữu nền tảng vững chắc để trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn toàn cầu; vấn đề cốt lõi không phải là có thu hút được vốn hay không, mà là mức độ sẵn sàng của thị trường trong việc tiếp nhận và sử dụng hiệu quả nguồn lực này.

Đô thị "All-in-one" trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư

Ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cho biết, sự thay đổi của dòng vốn ngoại đang đặt ra tiêu chuẩn mới cho thị trường.

Nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại, không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng phát triển sang các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.

Một trong những dự án tiêu biểu được nhắc đến là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, khi sở hữu những lợi thế nổi bật về vị trí, quy mô, mô hình phát triển và khả năng tạo dòng tiền. Với vị trí tiếp giáp biển dài hơn 13 km và kết nối trực tiếp với TP.HCM – trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, dự án có lợi thế đặc biệt trong việc thu hút cả cư dân lẫn du khách. Đồng thời, quy mô gần 2.870 ha cho phép phát triển một đại đô thị hoàn chỉnh, thay vì chỉ là một dự án đơn lẻ.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái, tích hợp tiêu chuẩn ESG, cùng với đó là việc kết hợp du lịch, thương mại và lưu trú cũng được kỳ vọng tạo nguồn thu ổn định trong dài hạn, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn đối với dòng vốn quốc tế.

Thực tế cho thấy, sự quan tâm của dòng vốn ngoại không phải là ngẫu nhiên. Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông liên vùng, cao tốc và hệ thống đô thị. Song song với đó, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và tiện ích. Đây chính là nền tảng quan trọng giúp các dự án quy mô lớn phát huy hiệu quả và gia tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi dòng vốn ngoại đóng vai trò quan trọng nhưng vận hành theo logic chặt chẽ hơn. Nhà đầu tư không còn tìm kiếm cơ hội “lướt sóng”, mà ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường phải nâng cao chất lượng để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn.

Trong bối cảnh đó, bất động sản không còn đơn thuần là tài sản đầu tư mà đang trở thành một phần của hệ sinh thái kinh tế, nơi hạ tầng, dòng vốn và nhu cầu thực cùng hội tụ. Đây vừa là cơ hội, vừa là phép thử đối với năng lực phát triển của doanh nghiệp và khả năng nâng cấp chất lượng thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, theo ông, sự tham gia ngày càng sâu của dòng vốn ngoại cũng đồng nghĩa với việc gia tăng cạnh tranh ngay trên sân nhà. Điều này buộc nhà đầu tư trong nước phải thay đổi cách tiếp cận, từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang lựa chọn các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về chất lượng sống.

Chính vì vậy, những đại đô thị tích hợp theo mô hình “all-in-one” đang trở thành tâm điểm thu hút cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Điển hình như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, được định hướng phát triển không chỉ là nơi ở mà còn là trung tâm nghỉ dưỡng, tài chính, công nghệ và du lịch. Dự án sở hữu lợi thế đặc biệt khi nằm cạnh khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận, tạo nền tảng để phát triển theo hướng bền vững và gắn với yếu tố môi trường.

Từ góc nhìn dài hạn, ông cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới, nơi các dự án có quy mô lớn, khả năng tạo “traffic” - tức thu hút dòng người, dòng tiền và hoạt động kinh tế sẽ trở thành yếu tố quyết định tiềm năng phát triển. Đây cũng là mô hình đã được chứng minh tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, khi các khu vực có khả năng thu hút lượng lớn người dùng và du khách thường trở thành những điểm đến có giá trị cao và bền vững.