Căn hộ tiêu thụ tăng gấp 2,2 lần tháng trước
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tháng 10/2026 của DKRA Consulting, thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa phân khúc căn hộ và nhà phố/biệt thự. Nếu căn hộ có những tín hiệu cải thiện về sức cầu, thì nhà phố, biệt thự vẫn đối mặt với tình trạng nguồn cung mới hạn chế và thanh khoản thấp.
Trong tháng 10/2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 115 dự án đang triển khai, với tổng nguồn cung đạt 12.502 căn, tăng 9% so với tháng trước. Lượng tiêu thụ đạt 1.738 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 14%, tăng gấp 2,2 lần so với tháng 9/2026.
TP.HCM tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp với khoảng 10.935 căn, chiếm 87,5% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong khi đó, Đồng Nai chiếm 8,2% và Tây Ninh chiếm 4,3%.
Xét theo phân khúc, căn hộ hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 50,3% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, tập trung tại Bình Dương (cũ) và Đồng Nai.
DKRA Consulting cho biết, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp đạt khoảng 14%, tăng 7 điểm phần trăm so với tháng trước. Lượng giao dịch tập trung ở các dự án mở bán mới trong tháng, nhờ tâm lý người mua nhà giai đoạn cuối năm cũng như kỳ vọng vào định hướng hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước.
Nguồn cung mới đưa ra thị trường tiếp tục có sự phân hóa, tập trung chủ yếu tại khu Nam TP.HCM (cũ) và Đồng Nai.
Mặc dù sức cầu có sự cải thiện, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Theo DKRA, mức giá này được hậu thuẫn bởi các chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh và thanh toán theo tiến độ của chủ đầu tư nhằm hỗ trợ người mua trong việc đưa ra quyết định mua bất động sản.
Nhà phố, biệt thự tiêu thụ chỉ đạt 5% nguồn cung
Trái ngược với diễn biến tích cực hơn của phân khúc căn hộ, thị trường nhà phố/biệt thự trong tháng 10/2026 vẫn ghi nhận sức tiêu thụ ở mức thấp.
Theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp phân khúc này đạt 8.700 căn, tăng nhẹ khoảng 3% so với tháng trước. Tuy nhiên, nguồn cung mới tiếp tục ở mức thấp, chỉ chiếm khoảng 5% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm 56% so với tháng trước.
Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm đang được chào bán đến từ những dự án đã mở bán trước đó, thay vì các dự án mới gia nhập thị trường.
Trong tháng, lượng tiêu thụ đạt 435 căn, tương đương khoảng 5% tổng nguồn cung sơ cấp, tăng 1,3 lần so với tháng trước. Dù sức cầu chung ghi nhận tín hiệu cải thiện, lượng giao dịch vẫn ở mức rất thấp.
Giao dịch tập trung cục bộ tại hai khu vực TP.HCM và Tây Ninh, với tỷ trọng đạt 99%.
Về mặt bằng giá, giá bán sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với tháng trước và tiếp tục neo cao trước những tác động của chi phí đầu vào. Song song đó, các chủ đầu tư vẫn duy trì những chính sách chiết khấu, hỗ trợ ngân hàng nhằm gia tăng thanh khoản.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán giảm trung bình 8% so với tháng trước. Theo DKRA, nhìn chung, giao dịch thị trường vẫn gặp nhiều thách thức trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn và mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao.
Đánh giá triển vọng ngắn hạn, DKRA Consulting dự báo thị trường nhà phố/biệt thự sẽ tiếp tục có sự phân hóa rõ nét cả về nguồn cung và sức cầu.
Thanh khoản có thể cải thiện hơn trong những tháng cuối năm, tuy nhiên vẫn phụ thuộc đáng kể vào điều kiện tín dụng cũng như các chính sách bán hàng của chủ đầu tư.
Như vậy, diễn biến thị trường tháng 10/2026 cho thấy sự khác biệt đáng kể giữa hai phân khúc chủ lực. Căn hộ ghi nhận sự cải thiện về tỷ lệ hấp thụ, trong khi nhà phố/biệt thự vẫn đối mặt với lượng tiêu thụ thấp, giá sơ cấp neo cao và giá thứ cấp giảm.
