Người dân không còn mặn mà với chung cư Hà Nội

Chung cư Hà Nội giảm nhiệt sau 2 năm tăng "nóng". Ảnh: Thế Bằng.

Cuối năm thường được xem là cao điểm mua bán bất động sản. Tuy nhiên, dữ liệu của nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy lượng quan tâm - chỉ số phản ánh nguồn cầu - đối với chung cư Hà Nội trong tháng 11 đã giảm 24% so với tháng 10 và giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Điều này đi ngược lại với những gì xảy ra trong các tháng trước đó, khi người dân đổ xô tìm kiếm chung cư và giá rao bán không ngừng tăng phi mã.

Giá đi ngang, thanh khoản chậm

Thực tế, nhiều môi giới cho biết lượng người hỏi mua chung cư đã sụt giảm trong 2 tháng qua.

Riêng tại quận Cầu Giấy, anh Minh Tuấn, chuyên môi giới căn hộ, cho biết lượng người đặt hàng, tìm hiểu căn hộ đã qua sử dụng sụt giảm khoảng 20-30% so với các tháng giữa năm, thậm chí giảm 40-50% so với giai đoạn chung cư "sốt nóng" đỉnh điểm hồi tháng 8-9.

Hay tại quận Đống Đa, chị Lê Hà rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích gần 80 m2 suốt 2 tháng nay nhưng lượng người liên hệ hỏi mua không nhiều. Chị Hà đang tính đến phương án hạ giá rao để dễ thanh khoản.

Cùng với mức độ quan tâm giảm, giá căn hộ cũng chững đà tăng suốt 2 tháng qua ở phần lớn dự án chung cư tại Thủ đô.

Khảo sát của Tri Thức - Znews tại 15 dự án căn hộ từ bình dân đến cao cấp đều cho thấy giá rao bán đi ngang kể từ đầu tháng 11 đến nay. Thậm chí tại một số căn hộ, chủ nhà đã chủ động liên hệ với người mua và đề xuất giảm giá bán.

Thận trọng với diễn biến thị trường giai đoạn này, sức mua chung cư cũng bắt đầu chậm lại, thậm chí giảm sút. Loại căn hộ 3 phòng ngủ tại một chung cư khu vực Xuân La, Tây Hồ, từng là "hàng hot", "hễ rao là hết", nay có 2 căn chưa tìm được khách mua dù chào bán liên tục trên các nền tảng gần 2 tháng nay.

Chị Hoàng Minh, môi giới khu vực này, cho hay dòng căn hộ 3 phòng ngủ từng là loại hình được "săn" nhiều nhất từ đầu năm do nhu cầu chuyển đổi lớn.

Tuy nhiên, sức cầu lớn đã đẩy giá loại căn hộ này lên mức vô lý, không ít chủ nhà rao giá vượt thị trường 2-3 tỷ đồng. Đến nay, dù nhu cầu với loại căn hộ này vẫn cao, nhiều khách đã không còn mặn mà vì giá vượt xa khả năng tài chính.

Người mua ở không đủ khả năng, nhà đầu tư rút lui

Có thể thấy, đà tăng giá của chung cư Hà Nội đã kéo dài gần 2 năm, đưa giá căn hộ tăng gấp rưỡi, gấp đôi so với giai đoạn 2022 trở về trước. Hiện tượng này đã khiến những căn hộ vừa túi tiền "tuyệt chủng" tại Thủ đô.

Với loại hình 2 phòng ngủ, thị trường chỉ còn những căn hộ 2 tỷ đồng trở lên ở các dự án bình dân hoặc vướng pháp lý, không có sổ hồng.

Tại các dự án trung cấp, giá bán neo từ 3,5 tỷ đồng trở lên với dòng 2 phòng ngủ và trên 6 tỷ đồng với dòng 3 phòng ngủ.

Còn với các dự án cao cấp, giá căn hộ 2 phòng ngủ đã vượt 8 tỷ đồng, căn 3 phòng ngủ trên 12 tỷ đồng.

Trên thị trường sơ cấp, giá trung bình căn hộ ở Hà Nội đã vượt 70 triệu đồng/m2. Ảnh: Thế Bằng.

"Việc giá bán tăng cao và đạt mức kỷ lục hiện tại khiến nhiều người mua bỏ cuộc. Đó là lý do chính khiến giao dịch chậm lại", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nói.

Đặc biệt, theo ông Đính, khi giá chung cư tăng quá nhanh và có dấu hiệu tăng "ảo", nhà đầu tư - nhóm phát sinh giao dịch nhiều nhất - sẽ không rót thêm tiền. Thay vào đó, họ có xu hướng quan sát và nghiên cứu những biến động tiếp theo hoặc chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác.

"Thời gian qua, khi 'cơn sốt' chung cư lên đến đỉnh điểm, giao dịch chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, đầu cơ. Còn những người có nhu cầu ở thực gần như không thể mua, nếu có cũng chỉ là các giao dịch miễn cưỡng của một nhóm rất nhỏ. Đến nay nhà đầu tư rút lui, thị trường buộc giảm nhiệt", ông Đính nêu quan điểm.

Theo một chuyên gia khác, giao dịch và giá chung cư chững lại cũng xuất phát từ kỳ vọng quá cao của người bán. Chuyên gia cho rằng người bán đã định giá căn hộ vượt giá trị thực tế.

Thời gian trước, khi cơn sốt mới bắt đầu hoặc ở giai đoạn cao trào, nhiều người với tâm lý FOMO (Fear of missing out: Sợ bỏ lỡ) chấp nhận mua với mọi giá; nhưng hiện tại, khi giá đã lên ngưỡng quá cao, khách hàng sẽ trở nên thận trọng, cân nhắc kỹ bài toán tài chính.

"Thêm vào đó, cuối năm thường là giai đoạn nhạy cảm, có thể sẽ là thời điểm chuyển giao sức 'nóng' của các loại hình bất động sản nên người mua có xu hướng quan sát nhiều hơn", vị chuyên gia nhìn nhận.

Chuyên gia tại CBRE Việt Nam dự báo giá căn hộ từ năm 2025 trở đi chỉ vào khoảng 5-8%/năm, tương đương lãi suất tiết kiệm.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng trong thời gian tới, đà tăng giá chung cư sẽ chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn "sốt nóng" như thời gian qua.

Bởi theo ông, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định chung cư Hà Nội đã qua thời kỳ "sốt nóng" đỉnh điểm.

Ông cho rằng 2024 là năm thị trường bước vào giai đoạn thăm dò sau thời gian khủng hoảng. Lúc này, người mua có tâm lý ưu tiên phân khúc ở thực, an toàn về mặt pháp lý. Từ đó, chung cư là loại hình dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, từ năm 2025, thị trường sẽ chuyển sang các giai đoạn tiếp theo gồm củng cố, khởi sắc và ổn định. Chung cư sẽ nhường lại vị trí dẫn đầu cho các loại hình khác như nhà riêng, nhà phố, đất nền...