Bất động sản Trung Quốc có 'biến' mới

China Vanke là một trong những nhà phát triển địa ốc lớn và lâu đời nhất Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

Theo các nguồn tin thân cận của Bloomberg, Vanke - một trong những nhà phát triển địa ốc lớn và lâu đời nhất Trung Quốc - đang được chính quyền địa phương yêu cầu đẩy nhanh quá trình xây dựng kế hoạch tái cấu trúc và nộp lại trong thời gian sớm nhất.

Trong thông lệ tài chính tại Trung Quốc, tái cấu trúc nợ thường kéo theo việc tạm ngừng thanh toán, sau đó là đàm phán lại với các chủ nợ, và cuối cùng là ghi nhận tình trạng vỡ nợ.

Nếu kịch bản này xảy ra, đây sẽ là một trong những cuộc tái cấu trúc doanh nghiệp lớn nhất từ trước đến nay, khi Vanke đang gánh khoản nợ xấp xỉ 50 tỷ USD.

Điểm khiến thị trường đặc biệt chú ý là vai trò của cổ đông lớn nhất tại Vanke - Shenzhen Metro Group. Trong nhiều năm, việc Vanke có cổ đông nhà nước từng được xem là “tấm khiên” giúp doanh nghiệp tránh số phận của các ông lớn tư nhân như Evergrande hay Country Garden.

Tuy nhiên, theo Bloomberg, Shenzhen Metro đã thu hẹp đáng kể hỗ trợ tài chính trong những tháng gần đây, đồng thời siết chặt điều kiện cho vay, phát đi tín hiệu rằng một cuộc giải cứu toàn diện khó có khả năng xảy ra.

Trên thị trường nợ, các diễn biến này đã nhanh chóng phản ánh vào giá trái phiếu. Nhiều lô trái phiếu của Vanke lao dốc mạnh, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang suy giảm nhanh chóng.

Theo nghiên cứu của Barclays, trong kịch bản cơ sở, các trái chủ của Vanke có thể chỉ thu hồi được khoảng 10% giá trị khoản nợ, và trong kịch bản xấu nhất, tỷ lệ này thậm chí chưa tới 1%.

Vanke từng là biểu tượng cho mô hình “nhà phát triển an toàn” của Trung Quốc. Được thành lập từ đầu những năm 1980, khi nền kinh tế Trung Quốc bắt đầu mở cửa, công ty này đã xây dựng hàng loạt khu chung cư cho tầng lớp trung lưu trẻ, duy trì hình ảnh quản trị tốt và chất lượng sản phẩm ổn định.

Vanke từng dẫn đầu thị trường về doanh số trong gần một thập kỷ, trước khi bị Country Garden và Evergrande vượt qua - hai cái tên sau đó cũng lần lượt gục ngã khi cuộc khủng hoảng địa ốc lan rộng.

Trong ngắn hạn, nguy cơ tái cấu trúc của Vanke rõ ràng là tin xấu đối với thị trường. Việc một doanh nghiệp mang tính biểu tượng tiến sát ngưỡng vỡ nợ có thể làm xói mòn niềm tin vốn đã mong manh của người mua nhà và nhà đầu tư, trong bối cảnh giá nhà tại Trung Quốc đã giảm liên tục hơn hai năm qua.

Cho đến nay, các công ty bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ tổng cộng khoảng 130 tỷ USD - con số chưa từng có tiền lệ.

Các chuyên gia lo sợ Vanke có thể đi theo "vết xe đổ" của Evergrande. Ảnh: Caixin Global.

Tuy nhiên, ở góc độ hệ thống, một số nhà quan sát cho rằng đây chưa hẳn là tin xấu hoàn toàn. Một kế hoạch tái cấu trúc toàn diện, nếu được Bắc Kinh phê duyệt, có thể giúp đơn giản hóa quá trình đàm phán với các nhóm chủ nợ, giảm tranh chấp pháp lý kéo dài và tạo tiền lệ xử lý có trật tự, thay vì tiếp tục kéo dài sự sống của các doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thông qua gia hạn nợ.

Theo ông Li Huan, đồng sáng lập Forest Capital Hong Kong, việc chỉ trì hoãn nghĩa vụ trả nợ không thể giải quyết những vấn đề cốt lõi của Vanke cũng như toàn ngành bất động sản. Ông cho rằng tái cấu trúc toàn diện là điều khó tránh khỏi.

Trong khi đó, nhóm phân tích của Citigroup cảnh báo rằng năm 2026 có thể là một “thực tế khắc nghiệt” đối với thị trường, khi doanh số bán nhà trên toàn Trung Quốc có thể giảm thêm khoảng 11% tính theo giá trị, trừ khi tình trạng thanh khoản được cải thiện rõ rệt.

Việc Vanke tiến sát tái cấu trúc vì thế không chỉ là câu chuyện của một doanh nghiệp, mà còn phản ánh sự khép lại của một chu kỳ tăng trưởng kéo dài hàng thập kỷ dựa vào bất động sản.