Minh bạch dữ liệu giúp người mua có thêm cơ sở kiểm chứng thông tin trước khi giao dịch bất động sản. Ảnh minh họa - Thanh Tú.
Khi người mua không còn phải dò giá bằng “tin truyền miệng”
Cuối tháng 9, sau nhiều tuần tìm mua căn hộ tại khu vực phía Tây Hà Nội, chị Nguyễn Thu Hằng (phường Dương Nội) vẫn chưa thể chốt được căn nào. Cùng loại căn hộ hai phòng ngủ trong một khu đô thị, chị được các môi giới gửi nhiều mức giá khác nhau. “Có người khẳng định một căn tương tự vừa giao dịch ở mức cao hơn giá chủ nhà đang chào vài trăm triệu đồng. Đây là cơ hội mua nhanh trước khi giá tăng tiếp. Nhưng khi hỏi hợp đồng giao dịch gần nhất hoặc nguồn để kiểm chứng mức giá này thì câu trả lời chủ yếu vẫn là thông tin do môi giới nắm được từ các giao dịch trong khu vực”, chị Hằng kể.
Tình huống như vậy không hiếm trên thị trường bất động sản. Người mua có thể dễ dàng tìm thấy hàng trăm tin rao cho một khu vực hoặc dự án, nhưng khó biết căn nào đã giao dịch, giá thực tế bao nhiêu. Giá chào bán của chủ nhà, giá đăng trên nền tảng trực tuyến và mức giá môi giới dẫn chiếu có thể không trùng với số tiền hai bên cuối cùng ghi nhận trong giao dịch. Với thông tin pháp lý và quy hoạch, người mua cũng thường phải tìm kiếm ở nhiều nguồn khác nhau. Chính sự phân tán này tạo ra khoảng trống thông tin giữa người mua, người bán và người trung gian.
Điều đáng chú ý, khoảng trống ấy đang từng bước được thu hẹp bằng dữ liệu. Theo Bộ Xây dựng, tính đến ngày 7-9-2026, Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã ghi nhận 3.482 giao dịch bất động sản, khoảng 11.000 tài khoản được cấp cho cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và thông tin của 120 dự án được chủ đầu tư công khai. Riêng Hà Nội có 3.471 giao dịch được cập nhật, đứng đầu cả nước.
Con số 3.482 giao dịch còn nhỏ so với quy mô thị trường, song điểm đáng chú ý là dữ liệu giao dịch từ các tổ chức hành nghề công chứng đang được đưa vào hệ thống. Khi nguồn dữ liệu này đủ lớn và được cập nhật thường xuyên, thị trường sẽ có thêm cơ sở để nhìn nhận diễn biến giao dịch thực tế, thay vì chủ yếu quan sát qua giá chào bán. Bộ Xây dựng cũng xác định yêu cầu quan trọng không chỉ là tăng lượng dữ liệu mà phải bảo đảm thông tin đầy đủ, chính xác và được cập nhật thường xuyên.
Một mảnh ghép quan trọng khác là dữ liệu đất đai. Theo Văn phòng Chính phủ, cả nước có khoảng 106 triệu thửa đất. Đến tháng 5-2026, mới có 23,5 triệu thửa đáp ứng tiêu chí “đúng, đủ, sạch, sống”; 38,9 triệu thửa đã có dữ liệu nhưng cần tiếp tục hoàn thiện, đối soát, xác thực và 43,2 triệu thửa chưa được xây dựng cơ sở dữ liệu. Như vậy, khoảng 82,1 triệu thửa, tương đương 77,5%, vẫn cần tiếp tục hoàn thiện hoặc xây dựng dữ liệu trong năm 2026.
Những con số trên cũng cho thấy không nên kỳ vọng người mua ngay lập tức có thể tra cứu mọi thông tin về một bất động sản trên một hệ thống duy nhất. Hành trình từ “có dữ liệu” đến dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”, được kết nối và có thể khai thác thuận tiện vẫn còn nhiều việc phải làm. Nhưng khi nền tảng ấy từng bước hoàn thiện, thay đổi đáng kể nhất sẽ nằm ở vị thế của người mua: từ chỗ chủ yếu tiếp nhận thông tin do người khác cung cấp sang có thêm công cụ để tự kiểm chứng trước khi quyết định.
Thêm cơ sở kiểm chứng trước khi xuống tiền
Dữ liệu được bổ sung đầy đủ và kết nối tốt hơn sẽ giúp tăng khả năng kiểm chứng thông tin của người mua. Thay vì chỉ xem giấy tờ người bán cung cấp hoặc nghe môi giới giới thiệu, người mua có thêm cơ sở đối chiếu tình trạng pháp lý, thông tin dự án, quy hoạch trước khi quyết định.
Đáng chú ý hơn là câu chuyện về giá. Trên thị trường hiện tồn tại khoảng cách giữa giá rao bán, mức giá môi giới dẫn chiếu và giá giao dịch thực tế. Một căn hộ được đăng bán 6 tỷ đồng không có nghĩa giao dịch cuối cùng cũng ở mức đó. Khi dữ liệu từ các tổ chức hành nghề công chứng được cập nhật ngày càng đầy đủ, thị trường có thêm nguồn tham chiếu từ giao dịch thực tế. Những thông tin kiểu “căn bên cạnh vừa bán giá này” hay “giá khu vực đã tăng thêm vài chục phần trăm” khi ấy cũng có thêm cơ sở để đối chiếu.
Tại hội nghị triển khai Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản ngày 7-9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dữ liệu đang giúp nắm bắt thông tin về dự án, dự án đủ điều kiện bán, giao dịch và giá giao dịch. Đây là những thông tin cần được công khai, minh bạch để phục vụ quản lý nhà nước, người dân và doanh nghiệp; yêu cầu đặt ra hiện nay là tiếp tục nâng cao chất lượng dữ liệu, bảo đảm nguyên tắc “đúng, đủ, sạch, sống”.
Hướng đi này tiếp tục được thể hiện trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo luật mới nhất trong tháng 9-2026, trong đó tiếp tục hoàn thiện quản lý thị trường trên nền tảng số, gắn với hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Đánh giá tác động của quá trình minh bạch hóa, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ có điều kiện chuyển từ “giá kỳ vọng sang giá trị thực”. Theo ông, khi người dân tiếp cận thông tin đầy đủ hơn, họ có thêm căn cứ xác lập giá trị tài sản. Doanh nghiệp cũng thuận lợi hơn trong dự báo, lập kế hoạch đầu tư. Cơ quan quản lý thì có thêm công cụ theo dõi biến động thị trường.
Dữ liệu cũng không thể thay người mua đánh giá vị trí, chất lượng dự án, khả năng tài chính hay triển vọng của tài sản. Nhưng khi thông tin pháp lý, quy hoạch và giao dịch có thêm cơ sở kiểm chứng, quyết định bỏ ra hàng tỷ đồng mua nhà, đất sẽ bớt phụ thuộc vào lời giới thiệu hay mức “giá truyền miệng”. Chuyển từ thị trường dựa nhiều vào thông tin truyền miệng sang thị trường dựa trên dữ liệu chính là từng bước thu hẹp khoảng cách thông tin giữa các bên tham gia giao dịch.
