Khoảng hai tuần gần đây, các ngân hàng đã đồng loạt tung các gói vay mua nhà với lãi suất được giới thiệu là "siêu rẻ", chỉ 4-5% một năm, tuy nhiên phần lớn chỉ áp dụng cho 3-6 tháng đầu. Cụ thể, ACB công bố gói vay cho người dưới 35 tuổi, lãi suất từ 5,5% áp dụng cho 3 tháng đầu. SHB có gói tín dụng 16.000 tỷ đồng cho vay mua nhà lãi suất từ 3,99% cho 3 tháng đầu. Từ 1 đến 5 năm tiếp theo, lãi suất sẽ từ 8,3-10%, sau đó thả nổi.
Thậm chí Kienlongbank áp dụng mức ưu đãi 0% cho gói vay mua nhà trị giá 3.000 tỷ đồng nhưng chỉ trong 1 tháng, 18 tháng tiếp theo cố định 8,8%, sau đó sẽ thả nổi...
Bên cạnh các gói vay ưu đãi cho người trẻ, nhiều ngân hàng khác cũng đưa ra chính sách lãi suất thấp dành cho khách vay mua nhà nói chung. Chẳng hạn HDBank có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà lãi suất khởi điểm 4,5% một năm trong 3 tháng đầu, lãi cố định trong 24 tháng là 8%. LP Bank giới thiệu gói vay 5.000 tỷ đồng, lãi suất từ 3,88% trong 3 tháng đầu, sau đó là thả nổi. VPBank, ABBank, Sacombank... cũng có mức lãi suất vay từ 6,5-7,5% nhưng chỉ áp dụng cho năm đầu tiên.
Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, BIDV, Vietcombank, Agribank, Viettinbank đều cung cấp gói tín dụng lãi suất 5,5-6% và áp dụng cho năm đầu, hỗ trợ ân hạn nợ gốc,...
Nhìn nhận về các gói ưu đãi trên, chị Hồng Hạnh, kế toán làm việc tại quận 1, TP HCM, nói các gói này không có gì mới mẻ, chưa thật sự hỗ trợ người đi vay.
Theo chị, lãi suất ưu đãi 4-6% chỉ áp dụng 3-6 tháng là quá ngắn. Lãi vay cố định cho 5 năm gần 10% cũng không thấp. Vay 2 tỷ đồng, hàng tháng chị phải trả trên dưới 20 triệu đồng, quá cao so với thu nhập. Thực tế gói ưu đãi này không khác mấy so với các chính sách trước giờ của các ngân hàng.
Anh Khôi Nguyên (quận 3, TP HCM) người đang có nhu cầu vay vốn mua nhà, cho biết đã tiếp cận các gói vay ưu đãi này và không thấy có sự đột phá. Khách muốn vay vẫn cần có tài sản thế chấp là bất động sản, chứng minh thu nhập qua sao kê lương, hợp đồng lao động... Đồng thời, người vay cũng phải chi trả các khoản phí như công chứng, thế chấp và bảo hiểm.
"Lãi suất tính ra vẫn cao, thủ tục lại không tinh giản so với các gói vay bình thường trước đây", anh nói.
Bất động sản khu Đông TP HCM với các cao ốc, chung cư, dự án. đất nền, nhà phố... tháng 2/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Anh Nguyên cho rằng không ai vay mua nhà với thời hạn chỉ 3-6 tháng hay thậm chí là 5 năm. Thực tế vay mua nhà ít nhất phải từ 15-20 năm. Nếu lãi suất chỉ ưu đãi được vài tháng, so ra còn kém hấp dẫn hơn gói ưu đãi 0% mà các chủ đầu tư triển khai cả chục năm qua.
Chuyên gia tài chính độc lập Lê Quốc Kiên còn cho rằng mức lãi suất ưu đãi 3,99% hay 5,55% áp dụng trong thời gian 3-6 tháng chỉ là chiêu trò "quảng cáo" của nhà băng. Bởi sau thời gian ưu đãi ngắn này, lãi suất lên 8,7-10% cho 3-5 năm và tiếp tục thả nổi.
Ông phân tích, giá sơ cấp chung cư tại TP HCM trung bình 76 triệu đồng mỗi m2, căn hộ 60 m2 giá 4,5 tỷ đồng (chưa gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Trong khoản vay an toàn không quá 40% thu nhập, ít nhất khách phải vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm. Nếu 5 năm đầu hưởng lãi suất 8,7% mỗi năm, số tiền trả hàng tháng dao động 17,5 triệu đồng (tháng đầu) giảm dần xuống 14,5 triệu đồng (tháng thứ 60). Sau khi hết mức cố định này, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 11% một năm hoặc cao hơn, khoản trả nợ sẽ nhảy lên hơn 16 triệu đồng vào tháng thứ 61 trở đi. Sự biến động này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng tài chính của người vay.
Ngoài ra, chính sách ân hạn nợ gốc cũng tiềm ẩn rủi ro khi khoản gốc duy trì lớn, đúng vào giai đoạn hết ưu đãi lãi suất, dẫn đến tổng số tiền phải trả trong những năm sau vượt quá khả năng tài chính của người vay.
Đồng tình, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định mức lãi suất dưới 6% cho 3-6 tháng thực chất chỉ là "mồi nhử" mang tác dụng hô hào. Nếu ưu đãi vay trong thời gian ngắn sẽ không đủ sức kéo giảm áp lực tài chính trong suốt vòng đời khoản vay (trung bình 15-20 năm), nhất là ở bối cảnh giá nhà đang cao như hiện nay.
Thống kê của FiinRatings chỉ ra, tín dụng cho vay bất động sản tiêu dùng liên tục giảm các năm qua, từ 21,4% năm 2022, xuống còn khoảng 7,2% năm 2024. Cùng kỳ cho vay chủ đầu tư lại tăng từ 6,6% lên 28,5%, tín dụng tăng trưởng nhưng chỉ trong khối doanh nghiệp, người mua nhà chưa mạnh dạn đi vay. "Các chương trình ưu đãi vay của ngân hàng không đủ hấp dẫn để thu hút người mua nhà", Chuyên gia Fiin Ratings nhận định.
Số liệu từ Ngân hàng nhà nước cũng cho thấy, tín dụng cho vay mua nhà của các ngân hàng trong năm 2024 chỉ tăng 6%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung cùng kỳ là 15%. Các mức ưu đãi chưa phát huy hiệu quả trong bối cảnh giá nhà đang tăng quá cao, người dân ngại đi vay.
Đại diện một ngân hàng thương mại tại TP HCM cho biết 2 tháng đầu năm nay, nhu cầu vay mua nhà vẫn rất thấp, thậm chí thấp hơn so với các tháng cuối năm ngoái. Giá nhà tiếp tục tăng trong khi thu nhập của người dân không theo kịp, cộng với thiếu sản phẩm phù hợp đã kìm hãm nhu cầu vay vốn mua nhà.
Ông Tuấn khuyến nghị, các gói vay ưu đãi cho người trẻ và người mua nhà nói chung không nên chỉ dừng lại ở "khẩu hiệu" mà cần thực chất hơn. Khối ngân hàng rất khó hạ lãi suất vay vì phải đảm bảo lợi nhuận. Vì vậy chính phủ có thể xem xét xây dựng các gói tín dụng ưu đãi tương tự như gói vay 30.000 tỷ đồng từng triển khai cách đây 10 năm. Gói vay này dành riêng cho người lần đầu mua nhà ở có giá vừa túi tiền.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên cũng cho rằng để thị trường bất động sản thực sự sôi động và tiếp cận được đúng người có nhu cầu ở thực, cần có thêm những chính sách điều tiết giá nhà hợp lý, đồng thời tiếp tục duy trì lãi suất ưu đãi trong thời gian dài hơn.
Ông gợi ý mức lãi suất vay với biên độ cộng 3% so với lãi suất huy động của ngân hàng là phù hợp. Về phía người mua nhà cũng phải nỗ lực để đạt được mức thu nhập có thể đảm bảo khả năng trả nợ.
Phương Uyên
