M&A bất động sản: Ai đang nắm lợi thế?

Loạt thương vụ đình đám

Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp vừa thông qua chuyển nhượng 4 phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, gồm phân khu 1, 2, 3 và 7.1. Cụ thể, DIG chuyển nhượng phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích 307.428 m2 cho Công ty CP TNT Phú Hòa với giá hơn 2.465 tỷ đồng.

Công ty CP TNT Phú Hòa là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thành lập vào tháng 3/2023 với vốn điều lệ 660 tỷ đồng. Trong đó, Công ty CP Phát triển Bất động sản TNT là công ty mẹ với tỷ lệ sở hữu 99,8%, còn lại ông Lê Ngọc Khánh Việt và bà Hà Thị Nhung mỗi người sở hữu 0,1% vốn điều lệ.

Một góc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước.

Ngoài ra, DIC Corp còn chuyển nhượng phân khu 7.1 với diện tích 143.906 m2 cho Công ty CP Everland An Giang. Giá trị thương vụ dự kiến hơn 489 tỷ đồng. Everland An Giang là công ty liên kết của Công ty CP Tập đoàn EverLand (mã chứng khoán: EVG), được thành lập vào tháng 1/2022, hiện có trụ sở chính tại tòa nhà 47 - 49 Trương Định, quận 3 cũ, TPHCM.

Dự án khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước của DIC Corp tọa lạc tại xã Đại Phước, tỉnh Đồng Nai có quy mô hơn 464 ha, tổng mức đầu tư 7.506 tỷ đồng. Trên báo cáo tài chính, tại thời điểm ngày 30/9/2025, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang DIC Corp đổ vào dự án này ghi nhận hơn 2.100 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty CP Đầu tư LDG - LDG Group thông qua nghị quyết về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án LDG Sky cho đối tác với mục đích để tạo nguồn tài chính phục vụ cho hoạt động của công ty. Dự án LDG Sky có quy mô hơn 18.000 m2 gồm 5 block căn hộ cao 29 tầng với gần 1.700 căn hộ cao cấp. Tại thời điểm hiện tại, dự án đã hoàn thành xây dựng phần móng và các pháp lý liên quan.

Công ty CP Địa ốc Ngân Hiệp - công ty con do Tập đoàn Novaland sở hữu 99,98% vốn cũng hoàn tất mua hơn 30 triệu cổ phiếu SEA của Tổng công ty Thủy sản Việt Nam (Seaprodex), tương ứng 24,03% vốn điều lệ.

Trong khi đó, Công ty CP Đầu tư Redwood đã mua vào hơn 10,5 triệu cổ phiếu SEA, nâng tỷ lệ sở hữu lên 8,44%. Đầu tư Redwood có tên gọi ban đầu là Công ty TNHH Du lịch Sinh thái Nova Cồn Ấu, được tập đoàn Novaland thành lập vào 2012.

Seaprodex là doanh nghiệp sở hữu nhiều đất vàng với khu đất trụ sở chính nằm tại số 2-4-6 Đồng Khởi, quận 1 cũ, TPHCM. Ngoài ra, Seaprodex còn là chủ sở hữu nhiều khu bất động sản khác.

Seaprodex là chủ sở hữu nhiều khu đất vàng.

Theo JLL, thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam trong năm 2025 tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài. Trong 11 tháng của năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức, con số ước tính cao hơn rất nhiều.

Trong đó, bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7%, 5,3% và hơn 3%.

Các thương vụ M&A nổi bật trong phân khúc nhà ở được JJL kể ra như Vinaconex đã thoái toàn bộ 51% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC) - chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng Cát Bà Amatina có quy mô hơn 176 ha tại Hải Phòng.

Phú Mỹ Hưng đã chuyển nhượng 49% cổ phần pháp nhân sở hữu dự án Hồng Hạc City gần 198 ha tại Bắc Ninh cho Nomura Real Estate Asia. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1,1 tỷ USD. Sau thương vụ này, cả 2 sẽ cùng phát triển khu đô thị này.

Loạt doanh nghiệp niêm yết khác cũng rầm rộ M&A như Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng chuyển nhượng khu nhà ở Lam Hạ Center Point, Vincom Retail chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, Becamex Group chuyển nhượng dự án The Charms Bình Dương cho Tập đoàn Nam Mê Kông, Hodeco thoái vốn Công ty CP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu - chủ đầu tư dự án khu du lịch Đại Dương (tên thương mại Antares) - cho đơn vị liên quan Sunshine Group…

Tiếp đà tăng trưởng

Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam dự báo, thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ tiếp nối đà tăng trưởng nhưng vận động thận trọng và có chọn lọc, khi các nhà đầu tư sẽ thẩm định dự án kỹ lưỡng và toàn diện hơn.

Chi phí vốn, dù có thể đã giảm nhưng khó quay lại mức thấp như trước. Nguồn tín dụng đang có sự chọn lọc, ưu tiên những thương vụ có pháp lý sạch và tiềm năng sinh lời rõ ràng, có yếu tố phát triển bền vững, cũng buộc họ phải tính toán kỹ lưỡng hơn.

Sự chọn lọc này sẽ định hướng dòng vốn vào các tài sản chất lượng cao và có khả năng chống chịu tốt với biến động, chẳng hạn như bất động sản công nghiệp, kho vận, trung tâm dữ liệu, văn phòng hạng A và các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực và có yếu tố xanh, bền vững.

LDG Group muốn chuyển nhượng toàn bộ dự án LDG Sky cho đối tác.

“Năm 2026, thị trường M&A bất động sản sẽ không bùng nổ ồ ạt mà tăng trưởng có chiều sâu - nơi chất lượng được đặt lên trên số lượng, đánh dấu sự trưởng thành và phát triển bền vững hơn của thị trường”, bà Trang nhận định.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền.

Theo Savills, việc các giao dịch M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Một đặc điểm đáng chú ý khác của thị trường là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản.

“Nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư”, ông MacGregor nói.

Savills cho rằng, thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch lớn hơn và thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, trong trung hạn, có thể kỳ vọng về một thị trường M&A minh bạch hơn, thanh khoản được cải thiện và thu hút đa dạng các nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để bắt đầu thu hút các dòng vốn tổ chức với quy mô đáng kể.