Bộ Tài chính đã rút đề xuất thu thuế 20% lãi giao dịch bất động sản, theo đó vẫn giữ nguyên cách thu thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản ở mức 2% trị giá giao dịch hiện nay. Cơ quan soạn thảo nghiên cứu lộ trình 5 năm để áp dụng hình thức thu thuế mới.
Cần “định danh” từng thửa đất
Trao đổi với PV Tiền Phong, TS. Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội - cho rằng thuế thu nhập cá nhân cần bám sát nguyên tắc đánh vào thu nhập thực của người nộp thuế. Việc áp thuế cố định 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản hiện nay chỉ nên coi là giải pháp tạm thời, trong bối cảnh chưa đủ dữ liệu để tính chính xác.
Cách tính này có thể gây bất công bởi người bán lỗ vẫn phải nộp thuế, trong khi người lãi lớn lại không chịu mức thuế tương xứng. Người bán thường cộng phần thuế vào giá khiến thị trường bị đẩy giá lên, gây áp lực ngân sách khi Nhà nước thu hồi đất làm hạ tầng.
 |
| Bộ Tài chính đã rút đề xuất thu thuế 20% lãi giao dịch bất động sản. |
Đánh giá đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân 20% lợi nhuận khi chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính trước đó, ông Ngọc Tú cho rằng hợp lý về nguyên tắc. Nếu triển khai theo lộ trình 5 năm thì cần xác định rõ kế hoạch, chuẩn bị dữ liệu ra sao, xây dựng hệ thống như thế nào để người dân và doanh nghiệp có thời gian thích ứng.
Vị chuyên gia cho rằng việc đầu tiên là phải xây dựng hồ sơ địa lý số cho từng thửa đất, tương tự số định danh cá nhân, lưu toàn bộ thông tin về vị trí, diện tích, chủ sở hữu, lịch sử giao dịch và giá trị chuyển nhượng. Hệ thống này do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý, có chia sẻ dữ liệu, liên thông với cơ quan thuế để việc tính thuế minh bạch, tự động và chính xác.
Ngoài ra, luật cần quy định mọi giao dịch bất động sản đều phải có hóa đơn, kể cả giữa cá nhân với cá nhân. Hóa đơn do cơ quan thuế cấp theo từng giao dịch, sau khi người bán kê khai giá.
Theo ông Tú, luật cần quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng, bởi tiền mặt là kẽ hở khiến Nhà nước không kiểm soát được dòng tiền, dễ thất thu và phát sinh tiêu cực. Trong bối cảnh giá nhà đất cao, một giao dịch cũng vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng, thanh toán tiền mặt là rủi ro lớn và không phù hợp với xu thế quản lý hiện đại.
“Khi kết hợp ba yếu tố: Hồ sơ địa lý số, hóa đơn từng giao dịch và thanh toán qua ngân hàng, Nhà nước sẽ có đủ công cụ để quản lý thuế một cách công bằng, minh bạch và hiệu quả,” ông Tú nói.
Đề xuất trường hợp miễn, giảm thuế
Ông Nguyễn Ngọc Tú kiến nghị Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) cần bổ sung một số trường hợp được miễn thuế như: Bán nhà duy nhất để đổi sang căn phù hợp hơn, chia tài sản cho con cháu, chuyển nơi ở vì công việc… Những trường hợp này không nên bị đánh thuế như hoạt động đầu tư.
“Nếu không phân biệt rõ, người dân dễ bị đánh thuế thiếu công bằng, gây bức xúc và đẩy giá nhà lên cao hơn. Về lâu dài, điều này sẽ ảnh hưởng đến toàn xã hội như giảm động lực lao động, trì hoãn kết hôn, ngại sinh con”, ông Tú cảnh báo.
 |
| Chuyên gia đề xuất miễn thuế thu nhập cá nhân cho giao dịch bất động sản không mang tính đầu tư. |
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng sửa đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cần thiết. Thuế cần được sử dụng như một công cụ điều tiết thị trường, thay vì chỉ là công cụ thu ngân sách. Tuy nhiên, chính sách thuế mới cần xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, mức độ sẵn sàng của thị trường, tránh gây sốc hoặc xáo trộn lớn.
Ông Đính cũng nhấn mạnh muốn áp dụng phương pháp tính thuế theo lãi ròng (lợi nhuận thực) thì cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, định danh mỗi tài sản bằng mã số thống nhất. Hệ thống này cần liên thông dữ liệu giữa các cơ quan thuế, đất đai, tư pháp… đảm bảo thông tin đầy đủ, chính xác, cập nhật.
Khi có đủ dữ liệu, đại diện VARS cũng đề xuất thêm cách tính thuế dựa trên thu nhập ròng (giá bán - giá mua - chi phí), kết hợp chính sách giảm thuế theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, người sở hữu bất động sản trên 1 năm sẽ được giảm 40% số thuế phải nộp; nếu nắm giữ trên 2 năm giảm 50%, từ 2 đến dưới 5 năm giảm 70% và trên 5 năm giảm tới 80%.
Theo ông Đính, luật cần phân loại rõ đối tượng chịu thuế theo mục đích sử dụng. Trong đó, nhóm người sử dụng bất động sản vì mục đích ở thực cần được ưu tiên bảo vệ. Nên có quy định miễn hoặc giảm thuế đối với các trường hợp như: Chuyển nhượng duy nhất một bất động sản là nơi ở chính thức đã đăng ký, hoặc phát sinh giao dịch vì lý do bất khả kháng như chuyển công tác, bệnh nặng phải bán nhà để chữa trị…
