Làm nhà ở cho người trẻ: Giá bao nhiêu là hợp lý?

Chuyên gia so sánh thị trường bất động sản hiện nay như kim tự tháp ngược, với phần đỉnh là nhà cao cấp, còn phần đáy là nhà ở vừa túi tiền. Ảnh: Nam Khánh.

Tại tọa đàm Nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới do Tạp chí TheLeader tổ chức, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đang thiếu trầm trọng nguồn cung căn hộ có giá phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Nhà dưới 3 tỷ đồng là mức giá hợp lý

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ví thị trường bất động sản hiện nay như kim tự tháp ngược, với phần đỉnh là nhà cao cấp, còn phần đáy là nhà ở vừa túi tiền. Ông nhận định phân khúc cao cấp vẫn phát triển nhờ nhóm khách hàng giàu có, nhưng nhu cầu thật sự của xã hội nằm ở tầng lớp trung bình và thu nhập thấp.

Theo ông Châu, với mặt bằng thu nhập và trượt giá hiện nay, một căn hộ sẽ được xem là “vừa túi tiền” nếu có giá dưới 3 tỷ đồng. Ông dẫn chứng năm 2013, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà thương mại dưới 1,05 tỷ đồng. Nếu quy đổi theo giá trị hiện nay, con số 3 tỷ là hợp lý hơn cả.

Còn ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, cho rằng mức giá khoảng 2 tỷ đồng là “điểm chạm” khả thi cho người trẻ ở đô thị. Với căn hộ giá này, người mua có thể vay 50-70% giá trị và trả dần trong 15-20 năm, miễn là có thu nhập ổn định.

Các chuyên gia cho rằng nhu cầu về nhà ở giá phải chăng neo cao nhưng nguồn cung khan hiếm, thách thức cơ hội sở hữu nhà của người lao động phổ thông. Ảnh: TLD.

Tuy nhiên, thực tế tại các đô thị lớn cho thấy nhà thương mại dưới 3 tỷ ngày càng khan hiếm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ trung bình ở Hà Nội hiện khoảng 90-100 triệu đồng/m2, nhiều dự án nội đô thậm chí vượt 120 triệu đồng/m2. Ở TP.HCM, mức giá trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2. Tức để sở hữu một căn hộ 60-70 m2, người lao động phải chi trả tối thiếu 5 tỷ đồng.

Trong khi đó, giá nhà ở xã hội, tính riêng tại Hà Nội, đang dao động quanh 29,5 triệu đồng/m2, tức một căn hộ 70 m2 có giá khoảng 2,1 tỷ đồng - đúng ngưỡng được coi là hợp lý. Tuy nhiên, nguồn cung loại hình này vẫn quá ít so với nhu cầu thực tế.

Tháo gỡ điểm nghẽn, mở rộng chính sách hỗ trợ

Gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phải chăng cùng nhà ở xã hội là bài toán khó, song theo chuyên gia, giải được bài toán này sẽ tạo ra cơ hội an cư cho người lao động, đặc biệt là người trẻ, từ đó tạo nền tảng vững chắc để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi, cho rằng với các chính sách ngày càng cởi mở, phân khúc nhà ở vừa túi tiền có triển vọng lớn trong 10 năm tới. “Từ nay đến năm 2035, thị trường sẽ chứng kiến hai phân khúc phát triển mạnh song song, gồm nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang", ông nói.

Theo ông Quyền, các rào cản lớn từng khiến doanh nghiệp e ngại tham gia vào dự án nhà ở xã hội đã dần được tháo gỡ. Chi phí đầu vào minh bạch hơn, trần lợi nhuận được nâng từ 10% lên 13% và đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được mở rộng, giúp thị trường hấp dẫn hơn với nhà đầu tư.

Dù vậy, ông Quyền cho rằng để đảm bảo sự phát triển bền vững của loại hình nhà ở vừa túi tiền, cơ quan quản lý cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Đồng thời, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi kiến nghị phương án xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.

Giá nhà tại các đô thị lớn ngày một cao, các dự án 70-80 triệu đồng/m2 thành hàng bình dân, mức 100 triệu đồng/m2 cũng ngày càng phổ biến. Ảnh: Việt Linh.

Trong khi đó, các chuyên gia cho rằng phát triển nhà ở giá phải chăng vẫn đang đối mặt với một số thách thức như pháp lý kéo dài, chi phí đất cao, cùng các quy định nghiêm ngặt về hạ tầng và mật độ xây dựng. Điều này khiến nhiều dự án bị “đóng băng”, đẩy giá nhà trung bình lên cao.

Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng riêng TP.HCM có gần 2.900 dự án bất động sản đang bị ách tắc. Nếu được tháo gỡ, nguồn cung sẽ tăng mạnh, góp phần bình ổn giá nhà, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền. Ông cũng kiến nghị mở rộng các gói tín dụng ưu đãi - như gói 145.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước đang triển khai cho nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ - để áp dụng thêm cho nhà ở thương mại giá phù hợp, với lãi suất khoảng 5,9-6,1%.

Theo ông, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua nhà, lãi suất hợp lý trong thời hạn 20-25 năm. Khi đó, người trẻ có một phần tích lũy, đặc biệt là người mua lần đầu, có thể tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Về pháp lý, ông Châu đề xuất đẩy mạnh thực thi Nghị quyết 171 của Quốc hội, cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại - từ đó mở rộng quỹ đất và giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

Còn theo ông Nguyễn Trung Vũ, để phát triển phân khúc này, Nhà nước cần giảm tiền sử dụng đất - đặc biệt với các dự án ở khu vực xa trung tâm. “Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn, giá nhà sẽ bị đẩy lên cao, doanh nghiệp khó bán và không thể phát triển bền vững. Cần coi đây là nguồn thu dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp lớn lên,” ông nói.

Ông cũng nhấn mạnh chính sách phải hướng tới người mua thật và hạn chế đầu cơ. “Nhà là để ở, không phải để đầu tư. Cần xác lập nguyên tắc: xây nhà để ở, và nếu không đưa dân về được thì không được xây”, lãnh đạo Cen Land đề xuất.