Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ, ngành liên quan vào ngày 4/11, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất lựa chọn phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo Hiệp hội, phương án này nhằm luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Kiến nghị được đưa ra sau khi Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng báo cáo Quốc hội ngày 29/10/2026, cho biết Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171, thay vì luật hóa nội dung này trong Luật Đất đai (sửa đổi).
HoREA cho rằng việc đưa cơ chế trên vào luật là cần thiết để tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại, giảm thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm
Để bảo vệ kiến nghị, HoREA dẫn các căn cứ chính trị, pháp lý và thực tiễn. Trong đó, Hiệp hội viện dẫn Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 và Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về định hướng hoàn thiện chính sách đất đai , tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
HoREA kiến nghị luật hóa Nghị quyết 171/2024/QH15 vào Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai, tăng nguồn cung nhà ở thương mại.
Theo HoREA, Luật Đất đai các năm 1993, 2003 và 2013 đều có quy định cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, quy định tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2024 đã thu hẹp khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Việc chỉ cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất ở khiến doanh nghiệp khó tạo lập quỹ đất đủ lớn để triển khai dự án, nhất là các dự án quy mô lớn.
Về thực tiễn, HoREA dẫn Báo cáo 3686/BC-BNNMT ngày 16/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Theo đó, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm theo Nghị quyết 171, trong đó 742 khu đất được chấp thuận, đạt khoảng 30%, với tổng diện tích 5.686 ha.
Từ số liệu này, HoREA ước tính nếu toàn bộ hồ sơ đăng ký được triển khai, diện tích đất có thể sử dụng khoảng 20.000 ha. Với mức đầu tư bình quân 300-500 tỷ đồng/ha, tổng giá trị đầu tư ước đạt 6-10 triệu tỷ đồng.
Tại TP.HCM, có 974 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm, trong đó 361 khu đất với tổng diện tích 2.284,52 ha đã được HĐND thành phố chấp thuận. Các khu đất này gồm 83 dự án theo hình thức nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 dự án theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, trước khi hợp nhất với TP.HCM, tỉnh Bình Dương (cũ) đã thông qua danh mục 201 khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, với tổng diện tích khoảng 1.592 ha.
Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc. TP.HCM từng có 259 khu đất, tổng diện tích hơn 3.400 ha, không đáp ứng yêu cầu đưa vào danh mục dự án thí điểm do chưa phù hợp quy hoạch, hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện hoặc còn vướng mắc về nguồn gốc đất, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.
HoREA cho rằng cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 đã góp phần tháo gỡ khoảng trống pháp lý, tạo điều kiện để doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy trình đăng ký, rà soát và trình duyệt danh mục dự án còn nhiều bước, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi.
Theo Hiệp hội, mỗi năm TP.HCM chỉ trình HĐND thành phố xem xét danh mục dự án thí điểm 2-3 đợt. Trong khi đó, thời gian thực hiện thí điểm chỉ kéo dài 5 năm, từ ngày 1/4/2025 đến 1/4/2030. Sau gần 2 năm, mới có khoảng 30% hồ sơ đăng ký được chấp thuận.
Vì vậy, HoREA nhận định nếu chờ đến năm 2028 sơ kết hoặc năm 2030 tổng kết mới xem xét luật hóa thì sẽ kéo dài thời gian tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Việc sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026 là cơ hội phù hợp để đưa cơ chế này vào luật, bảo đảm tính ổn định và lâu dài của chính sách.
HoREA kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét luật hóa Nghị quyết 171 vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57. (Ảnh minh hoạ).
Đề xuất mở rộng các trường hợp được thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất
Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét luật hóa Nghị quyết 171 vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57.
Cụ thể, tại khoản 1, Hiệp hội đề xuất cho phép thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất trong hai trường hợp: dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; và dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư lựa chọn nhận chuyển quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.
Đối với khoản 4, HoREA đề xuất cho phép người đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, phù hợp quy hoạch và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều kiện là dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư. Khi đó, nhà đầu tư được sử dụng đất thực hiện dự án mà Nhà nước không phải thu hồi đất.
Theo HoREA, luật hóa cơ chế này sẽ góp phần tháo gỡ các dự án tồn đọng, giải phóng nguồn lực đất đai, giảm chi phí và thời gian thực hiện thủ tục, đồng thời bổ sung nguồn cung cho thị trường nhà ở thương mại.
