HoREA: Gần 100 dự án ở TP.HCM chờ tính tiền sử dụng đất

Dự án Thủ Thiêm Eco Smart City bị tính khoản bổ sung hơn 2.600 tỷ đồng do áp dụng quy định mới, dù khi ký hợp đồng dự án năm 2017, Luật Đất đai không có nghĩa vụ này. Ảnh: Quỳnh Danh.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý tới Quốc hội và các bộ, ngành, kiến nghị Quốc hội bổ sung điều khoản liên quan đến khoản tiền phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Đề xuất không thu khoản tiền bổ sung nếu doanh nghiệp không có lỗi

Theo HoREA, luật hiện hành chưa xác định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp trong trường hợp họ không có lỗi, đặc biệt với các dự án bị chậm định giá đất do cơ quan nhà nước.

Hiệp hội đề nghị quy định rõ nguyên tắc: Nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất không có văn bản xác định lỗi của doanh nghiệp, thì doanh nghiệp được coi là không có lỗi và không phải nộp khoản tiền bổ sung. Nếu đã nộp trước đó, khoản tiền này cần được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác.

Trường hợp của Công ty Lotte Properties HCMC được HoREA nhắc tới như một ví dụ điển hình. Chủ đầu tư dự án Thủ Thiêm Eco Smart City đang bị tính khoản bổ sung hơn 2.600 tỷ đồng do áp dụng quy định mới, dù khi ký hợp đồng dự án năm 2017, Luật Đất đai thời điểm đó không có nghĩa vụ này.

Hiệp hội cho rằng cách áp dụng như vậy mang tính hồi tố và tạo ra trách nhiệm pháp lý nặng hơn cho doanh nghiệp, không phù hợp quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.

HoREA cho biết TP.HCM hiện có gần 100 dự án đang chờ cơ quan chức năng thông báo tiền sử dụng đất, trong đó nhiều dự án tương tự đang vướng cơ chế tính khoản bổ sung.

Hiệp hội đề nghị dự thảo Nghị quyết về các cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai cho phép UBND cấp tỉnh khấu trừ khoản tiền doanh nghiệp đã nộp bổ sung vào các nghĩa vụ tài chính khác nếu doanh nghiệp không có lỗi.

Cơ chế này, theo hiệp hội, sẽ giúp xử lý các trường hợp tương tự dự án Thủ Thiêm Eco Smart City của Lotte Properties HCMC, tránh bị truy thu oan và đảm bảo cách tính nhất quán như quy định với hộ gia đình, cá nhân.

Cho phép doanh nghiệp cổ phần hóa lập lại phương án sử dụng đất

Cũng trong văn bản kiến nghị, HoREA cho rằng dự thảo Nghị quyết cũng còn bỏ sót tình trạng doanh nghiệp nhà nước sau cổ phần hóa không thể hoàn thiện thủ tục đất đai do thiếu phương án sử dụng đất hợp lệ.

Theo hiệp hội, phần lớn doanh nghiệp giai đoạn 2007-2021 chưa lập hoặc chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất vì đến năm 2021 Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) mới có thông tư hướng dẫn chi tiết. Điều này khiến hầu hết đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong giai đoạn 2007 đến trước 2021 chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

HoREA dẫn thực tế tại TP.HCM có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần hóa sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước, việc không có phương án sử dụng đất hợp lệ khiến doanh nghiệp gặp khó khi đề xuất chuyển mục đích, từ đó khiến nhiều khu đất chưa được sử dụng hiệu quả.

Một ví dụ được nêu là CTCP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, trong đó gần 100% cổ phần vẫn thuộc sở hữu nhà nước nhưng quỹ đất không thể triển khai dự án do chưa có cơ chế xử lý phù hợp đối với doanh nghiệp cổ phần hóa.

Theo HoREA, nhiều khu đất sau khi cổ phần hóa chưa được sử dụng hiệu quả. Ảnh: TL.

Theo hiệp hội, sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật đất đai khiến địa phương lúng túng, không dám giải quyết nhu cầu chuyển mục đích sử đụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa. Trong khi đó, nhiều khu đất tại thời điểm cổ phần hóa được quy định mục đích sử dụng đã không còn phù hợp với quy hoạch mới.

Nếu không có cơ chế cho phép doanh nghiệp được xem xét chuyển mục đích theo nhu cầu thực tế và thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng, quỹ đất này tiếp tục bị lãng phí, không thể đưa vào sử dụng hiệu quả.

Từ đó, HoREA đề nghị Quốc hội bổ sung một khoản mới vào Điều 10 của dự thảo Nghị quyết để cho phép doanh nghiệp cổ phần hóa đề xuất phương án sử dụng đất trong vòng 24 tháng kể từ khi Nghị quyết có hiệu lực.

Nếu phù hợp quy hoạch và doanh nghiệp có nhu cầu, cơ quan nhà nước có thể xem xét giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích, với điều kiện doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Trường hợp không còn nhu cầu hoặc không phù hợp quy hoạch, Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định.