Năm 2026 được các chuyên gia bất động sản dự báo sẽ là một năm đầy thách thức cho thị trường bất động sản. Thị trường sẽ có sự tăng trưởng nhưng không đồng đều và có chọn lọc. Sự chọn lọc ở đây được thể hiện qua dòng tiền sẽ chỉ tập trung vào những phân khúc và dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và giá trị thực tế.
Loạt dự báo của giới chuyên gia cũng chỉ ra thị trường đang bước vào giai đoạn “chuyển nhịp”, khi tăng trưởng dựa trên nền tảng bền vững, thanh khoản thực và nhu cầu ở thực. Đồng thời, các chủ đầu tư nhỏ, dự án không chuẩn mực sẽ bị loại bỏ khỏi thị trường, cạnh tranh trở nên khắc nghiệt hơn.
Bà Phạm Thị Nguyên Thanh – Phó Chủ tịch Dat Xanh Services cho rằng ẩn số về đà phục hồi và câu hỏi liệu bất động sản có tăng trưởng nóng trong giai đoạn tiếp theo hay không - phụ thuộc rất nhiều vào các quyết sách và điều hướng chính sách liên quan bất động sản từ Chính phủ và Ngân hàng nhà nước khi thị trường bất động sản 2026 đang có hai nút thắt lớn là bảng giá đất và lãi suất.
Bảng giá đất cao đẩy giá BĐS, doanh nghiệp “khó trồng khó”
Ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch HĐQT của Tập đoàn CEO (CEO Group) cho biết: “Năm 2026 là năm cực kỳ khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Doanh nghiệp muốn làm nhà ở giá rẻ, nhà ở trung bình nhưng khó trồng khó bởi giá đất bị tính rất cao.
Đồng quan điểm, Chủ tịch một tập đoàn lớn tại Hà Nội cũng cho rằng: “Giá đất quá cao đang khiến giá nhà tăng vọt. Hiện nay, nếu doanh nghiệp đóng thuế đất xong làm nhà thì cực kỳ khó làm được phân khúc nhà giá thấp.
Vị lãnh đạo này chia sẻ rằng, ngay cả ông cũng cảm giác choáng váng với giá nhà lên đến cả trăm triệu đồng/m2. Theo ông, giá căn hộ ở mức 5-6 tỷ/căn 2 ngủ đã rất thách thức với thu nhập người dân hiện nay.
Còn theo ông Nguyễn Xuân Bính, Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land, chi phí tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư tăng mạnh, thủ tục kéo dài khiến doanh nghiệp buộc phải bán nhà giá cao. Tuy nhiên, doanh nghiệp không mong muốn tăng giá nhà, vì tăng giá đồng nghĩa với việc dự án sẽ rất khó bán.
Ông Bính cho biết nhà ở phân khúc cao cấp chỉ phục vụ một nhóm nhỏ và các chủ đầu tư luôn muốn phát triển các sản phẩm vừa túi tiền để bán được nhanh và tránh rủi ro tồn kho.
Trước đó, Tập đoàn Mường Thanh từng nổi tiếng với định vị “nhà ở giá rẻ”, nhưng vì các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư tăng mạnh, thủ tục kéo dài nên doanh nghiệp buộc phải bán giá cao hơn.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao. Điều này khiến chi phí đất đai tăng mạnh, đẩy giá thành dự án lên cao và gây khó cho doanh nghiệp, nhất là tại các khu vực phát triển mới. Chi phí đất đai khi đó sẽ tiếp tục trở thành điểm nghẽn, kìm hãm nguồn cung bất động sản trong năm 2026.
Biến số từ diễn biến lãi suất
Cùng với giá đất, VARS cho rằng, mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn cũng dự báo tạo áp lực đồng thời lên doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực.
Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng khiến thị trường thu hẹp nhóm người có khả năng tham gia, đặc biệt là những người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, trực tiếp tác động đến thanh khoản của thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com chia sẻ, xu hướng lãi suất là yếu tố trọng yếu tác động tới thị trường 2026. Từ dữ liệu các năm trước đó cho thấy, lãi suất và mức độ quan tâm bất động sản thường biến động ngược chiều nhau.
Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group cũng cho rằng: "Biến động lãi suất sẽ tác động trực diện đến thanh khoản bất động sản năm 2026 do thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng".
Biến động lãi suất sẽ tác động trực diện đến thanh khoản bất động sản năm 2026.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam có cái nhìn lạc quan hơn cho rằng: Vào giai đoạn cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất có điều chỉnh tăng trở lại, tuy nhiên tác động đến thị trường bất động sản không mang tính "sốc" như các chu kỳ trước. Nguyên nhân là thị trường đã trở nên trưởng thành hơn, cả phía nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đều có sự chuẩn bị tốt hơn về cấu trúc tài chính và kỳ vọng lợi nhuận.
Trong khi đó, các chuyên gia VinaCaptal cho biết, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở.
Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường sử dụng một phép tính nhanh với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12 - 13%/năm); và nếu vượt trên mức này, họ thường do dự hơn khi mua bất động sản với mục đích lướt sóng.
Nhóm phân tích nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng lướt sóng trong bối cảnh giá tăng nhanh.
Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.
Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m2); các dự án chất lượng thấp, hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý/nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị "đóng băng" và lượng hàng tồn kho gia tăng.
Dù vậy, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, xu hướng lãi suất tăng trở lại trong năm 2026 là kịch bản cần được nhìn nhận thận trọng, song không nên tạo tâm lý bi quan quá mức.
Ông cho rằng lãi suất có thể nhích lên trong ngắn hạn do áp lực lạm phát và nhu cầu tín dụng phục hồi, nhưng khả năng tăng mạnh và kéo dài là không lớn, bởi mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng vẫn được ưu tiên. Tuy nhiên, trong bối cảnh dư địa nới lỏng tiền tệ không còn nhiều, người vay - đặc biệt là nhóm vay mua nhà cần tính toán kỹ dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ dựa vào giai đoạn lãi suất ưu đãi ban đầu.
Ngoài nút thắt bảng giá đất và lãi suất, công tác giải phóng mặt bằng và việc triển khai các quy định pháp luật tại địa phương còn chậm, thiếu đồng bộ khiến nhiều dự án kéo dài thủ tục, phát sinh chi phí và chậm đưa sản phẩm ra thị trường. VARS đánh giá, việc các nút thắt này kéo dài sẽ khiến thanh khoản tiếp tục phân hóa mạnh và làm suy yếu động lực phục hồi của thị trường trong năm 2026.
Trước những rủi ro hiện hữu, VARS cho rằng, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển. Bởi nếu mặt bằng lãi suất quá cao, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.
Bên cạnh đó, các hiệp hội và chuyên gia cũng cho rằng cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ở mức hợp lý, đặc biệt theo hướng thấp hơn tại các khu vực phát triển mới, nhằm giảm áp lực chi phí và khơi thông nguồn cung. Trong đó sự cần thiết của việc hoàn thiện hướng dẫn thực thi các luật mới, đặc biệt là cơ chế định giá đất, đa dạng hóa kênh huy động vốn trung và dài hạn.
Phương Hoàng
