Giá nhà tăng khắp nơi

Theo DatXanh Services, thị trường bất động sản 2025 ghi nhận sự cải thiện rõ nét về nguồn cung, nguồn cầu, mặt bằng giá ở khắp các phân khúc. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chia sẻ tại buổi công bố Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo năm 2026 do DatXanh Services tổ chức mới đây, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm DatXanh Services, so sánh bức tranh toàn thị trường năm 2025 như đang bước vào "ánh bình minh", khi ghi nhận sự cải thiện rõ nét về nguồn cung, nguồn cầu, mặt bằng giá và đặc biệt là niềm tin thị trường.

Giá căn hộ, nhà phố, biệt thự đều tăng

Theo bà Liên, trong báo cáo năm 2023, hầu hết mũi tên chỉ số đều đi xuống, phản ánh giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản. Sang năm 2024, bức tranh bắt đầu có sự đan xen, có nơi đi xuống, có nơi đi lên, có nơi đi ngang, cho thấy thị trường bước vào giai đoạn phục hồi thận trọng và dần linh hoạt mở rộng quy mô trở lại.

Đến năm 2025, các chỉ số thị trường chỉ thấy một chiều mũi tên đi lên. Tất cả nhóm chỉ số quan trọng đều tăng trưởng đồng bộ, lan tỏa trên hầu hết phân khúc và khu vực. Trong đó, phân khúc nhà thấp tầng ghi nhận mức tăng giá trung bình 5-10%; căn hộ tại miền Bắc tăng 20-30%, riêng khu vực trung tâm

Diễn biến tăng trưởng giá bán căn hộ, nhà phố, biệt thự trong 2025. Dữ liệu: DatXanh Services.

Nhà đầu tư phía Bắc xuống tiền rất nhanh

Song song với sự phục hồi chung, thị trường bất động sản còn ghi nhận xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ Bắc vào Nam. Theo bà Lê Thị Hằng, Founder CTCP Bất động sản Indochine, nhà đầu tư miền Bắc có tâm lý không để tiền "ngủ yên". Tuy nhiên, mặt bằng giá tại Hà Nội và các địa phương lân cận đang tăng quá nhanh, khiến dư địa đầu tư dần thu hẹp.

"Nhiều khu vực ngoài Hà Nội từng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2 vào năm 2023, nay đã tăng lên 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, một dự án tại quận Hoàng Mai (cũ) vừa chào bán với mức giá khởi điểm 130 triệu đồng/m2 dù đến năm 2029 mới bàn giao", bà Hằng cho biết.

Trước bối cảnh đó, một bộ phận nhà đầu tư đã lựa chọn "Nam tiến" để tìm kiếm cơ hội. Chỉ trong 6 tháng cuối năm ngoái, Indochine đã đưa khoảng 500 khách hàng miền Bắc vào miền Nam mua bất động sản, tập trung tại khu vực trung tâm TP.HCM và dọc Quốc lộ 13.

Theo bà Hằng, nhà đầu tư miền Bắc đặc biệt quan tâm đến khả năng tái đầu tư và thanh khoản. Khi các sản phẩm tại miền Nam đáp ứng được tiêu chí về vị trí, pháp lý rõ ràng và có tiềm năng tạo dòng tiền hoặc gia tăng giá trị trong tương lai, họ sẵn sàng xuống tiền.

Đại diện các doanh nghiệp trao đổi về xu hướng mua nhà của nhà đầu tư. Ảnh: BTC.

Bổ sung thêm, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land cho biết khách hàng miền Bắc hiện nay có xu hướng ra quyết định rất nhanh, với tâm thế hưng phấn và quyết liệt hơn trong đầu tư.

"Ngay trước thời điểm diễn ra sự kiện, Đông Tây Land đã bán thành công một căn hộ cao cấp tại khu Đông TP.HCM, trị giá gần 10 tỷ đồng cho một khách hàng miền Bắc chỉ sau đúng một ngày được tư vấn và chăm sóc", ông nói.

Ở chiều ngược lại, khách hàng miền Nam trong giai đoạn này thiên về tính thực tế, mục đích mua chủ yếu để ở, cho thuê hoặc tích sản dài hạn, ít yếu tố đầu cơ. Nhóm khách này cũng hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, người bán hàng cần hiểu rõ đặc điểm vùng miền để có chiến lược tư vấn phù hợp, tránh áp dụng cách "dồn" tiến độ như với khách miền Bắc, vốn dễ gây phản tác dụng.

Bất động sản vào nhịp tăng mới

Sau khi đi qua vùng suy thoái năm 2023 và phục hồi trong giai đoạn 2024-2025, DatXanh Services dự báo năm 2026 thị trường sẽ rời xa đáy chữ U và tiến gần hơn đến quỹ đạo tăng trưởng. Theo đó, đơn vị này đưa ra 3 kịch bản cho thị trường năm tới.

Kịch bản lý tưởng đặt trong bối cảnh lãi suất dao động 9-11%/năm, nguồn cung tăng 40-50%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 50-60%.

Kịch bản kỳ vọng được đánh giá khả thi nhất với lãi suất 10-12%/năm, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ 40-50%, tương đương hơn 80.000 giao dịch.

Trong khi đó, kịch bản thách thức giả định lãi suất tăng lên 12-14%/năm, nguồn cung chỉ tăng 20-30%, giá bán nhích nhẹ 2-5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-30%.

Dù vẫn dự báo tăng trưởng, ông Nguyễn Thái Bình nhận định năm 2026 nhiều khả năng là giai đoạn tăng trưởng ổn định, khó lặp lại đà tăng "nóng" như giai đoạn 2016-2019. Theo ông, thị trường sẽ phân hóa rõ nét theo từng phân khúc, khu vực và uy tín chủ đầu tư, với dòng tiền tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác tốt và hạ tầng hoàn thiện.

Theo đó, phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế tại TP.HCM, đặc biệt ở khu vực trung tâm với các dự án phát triển bền vững và tại Bình Dương - nơi có nguồn cung lớn, đáp ứng tốt nhu cầu ở, cho thuê và tích sản.

Phân khúc thấp tầng tại các địa bàn phía Nam và phía Tây như Long An, Đồng Nai cũng được quan tâm, song khách hàng ưu tiên các dự án của chủ đầu tư uy tín, có hệ sinh thái tiện ích đồng bộ và pháp lý minh bạch.

Riêng bất động sản nghỉ dưỡng, ông Bình cho rằng khả năng hấp thụ tốt sẽ tập trung ở các khu vực gần TP.HCM trong năm nay, với điều kiện dự án được vận hành bởi các đơn vị lớn và có hệ thống tiện ích hoàn thiện.

Ngược lại, những sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy, chỉ kỳ vọng tăng giá mà không tạo ra dòng tiền, sẽ tiếp tục đối mặt nhiều thách thức trong năm 2026.