Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp - chính sách được kỳ vọng bổ sung nguồn cung nhà ở cho nhóm người thu nhập trung bình trong bối cảnh giá nhà leo thang. Tuy nhiên, theo chuyên gia còn nhiều điểm cần cân nhắc kỹ lưỡng vì tiềm ẩn nguy cơ tạo lỗ hổng trục lợi chính sách...
Thu nhập 40 triệu đồng/tháng có thể mua được nhà
Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược và Marketing PropertyGuru Việt Nam, hiện nay, căn hộ hai phòng ngủ với mức giá khoảng 3 tỷ đồng trở xuống gần như đã biến mất. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đang ở mức cao, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở đô thị của thế hệ trẻ ngày càng xa vời.
Trong khi đó, nhà ở xã hội vẫn tồn tại những ràng buộc nhất định, đặc biệt là điều kiện thu nhập tối đa. Những người có thu nhập vượt ngưỡng quy định không được mua, còn nhóm đủ điều kiện lại phải vay với tỷ lệ cao trong bối cảnh lãi suất bất động sản tăng, tạo thêm trở ngại.
Vì vậy, theo ông Long, đề xuất thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ hỗ trợ nhóm người có thu nhập trung bình, không bị ràng buộc chặt về điều kiện thu nhập.
Nếu triển khai thành công, nhóm thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng vẫn có thể tiếp cận nhà ở với tỷ lệ vay an toàn hơn. Quy định giới hạn mua 1 căn và không chuyển nhượng trong 5 năm được đánh giá là hợp lý để đảm bảo phục vụ nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, theo ông Long, thách thức lớn nhất nằm ở bài toán sản phẩm. Một dự án giá vừa tầm vẫn phải đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư, đồng thời cần vị trí và tiện ích đủ sức hút để người dân về ở.
Phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở. (Ảnh: Minh Đức).
Trong cơ chế thị trường, nếu không có quỹ đất mới theo khung thí điểm, rất khó để tạo ra sản phẩm giá thấp ở khu vực trung tâm. Khả năng cao các dự án sẽ phải phát triển ở khu vực xa hơn, khi đó yếu tố kết nối hạ tầng trở thành điều kiện tiên quyết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhìn nhận việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một giải pháp chuyển tiếp mang tính cấp bách trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023.
Theo ông, thực tế hiện nay tồn tại một nhóm rất lớn người dân không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại với mức giá đang neo cao. Đây chủ yếu là những người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị, công chức, viên chức, người lao động, người trẻ và người mua nhà lần đầu - nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực nhưng lại bị “kẹt” giữa hai phân khúc.
Ở góc nhìn của hiệp hội, việc thiếu vắng nhà ở thương mại giá phù hợp đã khiến thị trường mất đi một “lớp đệm” quan trọng. Khi không có phân khúc trung gian này, người dân buộc phải hoặc chờ đợi nhà ở xã hội vốn khan hiếm và khó tiếp cận, hoặc phải chấp nhận các sản phẩm nhà ở thương mại vượt xa khả năng chi trả. Điều này không chỉ tạo áp lực về an sinh mà còn làm trầm trọng thêm tình trạng lệch pha trong cơ cấu sản phẩm nhà ở tại các đô thị lớn.
Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, đây là một trong những nỗ lực tìm kiếm giải pháp để giải quyết tốt hơn vấn đề về nhà ở xã hội đang kéo dài hiện nay. Tinh thần chung là mở rộng đối tượng được tiếp cận mua nhà và tạo thêm khuyến khích cho các chủ đầu tư tham gia dự án.
" Những giải pháp này sẽ được kiểm định trong thực tiễn nhưng nhìn chung là đang đi đúng hướng. Việc nới rộng danh mục đối tượng tiếp cận nguồn nhà ở với mức thu nhập khá bao quát là rất phù hợp với nhu cầu của đa số người dân hiện nay ", ông Phong nhấn mạnh.
Tuy nhiên, ông cho rằng cần có thêm các chính sách mới để giảm thiểu chi phí cơ hội mà chủ đầu tư và người mua phải bỏ ra, ví dụ như các chi phí liên quan đến "bôi trơn", thủ tục hay các chi phí tiêu cực khác. Nếu chúng ta kiểm soát tốt điều này, chắc chắn giá nhà trên thực tế sẽ giảm rất nhanh.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property đánh giá đề xuất ưu tiên nhóm thu nhập trung bình được mua nhà giá phù hợp sẽ là chính sách giúp đảm bảo an sinh xã hội . Tuy nhiên, ông vẫn lo ngại tình trạng chủ đầu tư thiếu mặn mà với phân khúc này bởi ưu đãi có thể chưa thực sự hấp dẫn.
Chuyên gia này dẫn giải: doanh nghiệp vẫn phải trả tiền sử dụng đất, thuê đất - vốn chiếm tỷ lệ lớn trong chi phí cấu thành giá nhà ở - giống như các dự án nhà thương mại khác. Trong khi đó, từ đầu năm nay, bảng giá đất mới ở nhiều địa phương tiếp tục tăng mạnh, kéo chi phí liên quan đất đai từ giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí đều leo thang.
Theo ông Toản, mức lợi nhuận định mức làm nhà giá phù hợp chỉ cao hơn nhà xã hội 5% cũng có thể khiến doanh nghiệp chịu nhiều rủi ro.
Nguy cơ trục lợi chính sách
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng dự thảo Nghị quyết có những điểm khác biệt so với các luật hiện hành, điển hình là cơ chế chỉ định chủ đầu tư dự án không qua đấu giá, đấu thầu.
Theo ông Đỉnh, Luật Nhà ở đã quy định 2 hình thức phát triển nhà ở chủ đạo là nhà ở thương mại (nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường) và nhà ở xã hội (nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở).
Dự thảo nhà ở thương mại giá phù hợp còn nhiều vấn đề băn khoăn. (Ảnh: Minh Đức).
Từ phân tích trên, có thể thấy chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” là hình thức “lai” giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Hình thức này về lâu dài sẽ bộc lộ bất cập.
Ông Đỉnh lấy ví dụ để dễ hình dung: giả định tại thành phố X có 1 dự án được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp”, do chủ đầu tư A thực hiện; sát cạnh là dự án 2 là dự án nhà ở thương mại thông thường, không được thụ hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” do chủ đầu tư B thực hiện. Quy mô, tính chất, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của hai dự án là như nhau.
Mặc dù cùng là nhà ở thương mại (không bị kiểm soát về đối tượng mua), tuy nhiên do dự án 1 là “nhà ở thương mại giá phù hợp” được Nhà nước hỗ trợ và bị kiểm soát về giá nên có giá bán 30 triệu đồng/m², dự án 2 không được thụ hưởng ưu đãi “nhà ở thương mại giá phù hợp” nên có giá bán 60 triệu đồng/m² (đặc biệt nếu dự án được lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, làm tăng tiền sử dụng đất).
Khách hàng nhận thấy quy mô, kiến trúc, mức độ hoàn thiện căn hộ, tiện tích... ở hai dự án là tương đương nhau, tuy nhiên giá bán lại chênh lệch nhiều nên đổ xô mua căn hộ tại dự án 1. Kết quả là, chủ đầu tư A bán được 100% số căn hộ trong khi chủ đầu tư B có thể chỉ bán được 10% số căn hộ.
Theo quy luật tự nhiên, chủ đầu tư B nhận thấy vấn đề nên ở các dự án sau, chủ đầu tư B có thể sẽ tìm mọi cách để hưởng chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” nhằm sớm bán được hàng, tăng tính thanh khoản.
Vô hình trung, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ hình thành trào lưu đi “xin” chính sách, tạo cơ chế xin - cho, tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực.
Mặt khác, nếu chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” áp dụng đại trà, rộng rãi cũng khiến Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất. Ngoài ra, chính sách có thể đưa thị trường bất động sản trở về thời bao cấp do các dự án được chỉ định chủ đầu tư, việc giao đất không qua cơ chế cạnh tranh theo quy luật thị trường.
Hơn nữa, đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù có thể khống chế người mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán - một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp giấy chứng nhận (“sổ hồng”) hoặc sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.
Với những phân tích ở trên, vị luật sư đề xuất không cần thiết phải ban hành hình thức nhà ở thương mại giá phù hợp. Thay vào đó, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp, cần “nắn chỉnh” chính sách nhà ở xã hội để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi triển khai thực tế.
Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp hiện đang được lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Dự thảo quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án. Đồng thời, không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.
Đáng chú ý, chủ đầu tư được quyết định giá bán, giá cho thuê mua. Giá bán được xác định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí liên quan, cộng lợi nhuận tối đa 15%.
Người mua, thuê mua là cá nhân trong nước và chỉ được mua, thuê mua 1 căn từ chủ đầu tư. Bên mua không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Việc mua bán thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
