Chuyển nhà ở xã hội không bán hết thành nhà thương mại: Làm rõ lý do 'ế'

Hà Nội dự kiến chuyển quỹ căn nhà ở xã hội sau 1 năm không bán hết, tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà thương mại. Nội dung này nêu trong dự thảo về chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở đang được UBND TP Hà Nội lấy ý kiến.

Chỉ nên là phương án dự phòng sau cùng

Theo quan điểm của ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam - đây là một đề xuất ngược và khó xảy ra bởi lẽ nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu thì sao có thể ế được? "Nhà ở xã hội hiện nay đang được người dân tranh nhau mua, nhiều dự án tỷ lệ chọi là 1 chọi 4, vậy tại sao lại lo ế", ông Toản đặt câu hỏi.

Ngoài ra, giá nhà ở xã hội thường rẻ hơn nhiều so với nhà ở thương mại. "Nhà ở xã hội giá rẻ còn không bán được thì nhà ở thương mại giá cao hơn sao bán được. Tôi cho rằng đề xuất này chưa hoàn toàn hợp lý", ông Toản tiếp tục nêu quan điểm.

Hà Nội đề xuất chuyển nhà ở xã hội "ế" sau 12 tháng sang nhà thương mại. Ảnh minh họa.

Một điều nữa khiến ông Toản băn khoăn, đó là nhà đầu tư nhà ở xã hội khi chuyển sang nhà ở thương mại thì sẽ phải tính thêm tiền sửa đất và mặc định được kinh doanh. Vì vậy, nếu quá trình tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội không minh bạch sẽ dẫn đến nguy cơ trục lợi chính sách.

Ông Toàn phân tích: Hiện nay, chủ đầu tư kiểm soát số lượng hồ sơ nộp vào đăng ký mua nhà ở xã hội. Nếu có mục đích muốn chuyển sang kinh doanh nhà ở thương mại, họ có thể đưa ra nhiều rào cản để hạn chế hồ sơ, khiến số lượng hồ sơ nộp vào không đủ so với số căn hộ dự kiến mở bán. Từ đó dẫn đến nhà ở xã hội ế và có thể chuyển sang nhà ở thương mại sau 12 tháng.

Do đó, theo ông Toản, cần kiểm soát chặt quy trình nộp và xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, đồng thời làm rõ lý do nếu dự án bị ế.

Ngoài ra, ông Toản cũng đặt thêm vấn đề, nhà ở thương mại có giá cao hơn nhà ở xã hội, nếu nhà ở xã hội ế thì khi chuyển sang nhà ở thương mại sẽ càng không bán được. Chuyển đổi mà vẫn tiếp tục ế trong khi phải nộp thêm tiền sử dụng đất thì các nhà đầu tư chắc chắn cũng không muốn chuyển đổi.

Ông Toản ước tính, tiền sử dụng đối với nhà chung cư thường chiếm 20-30% giá vốn, chi phí xây lắp giống nhau, vì vậy, nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì giá phải tăng lên tối thiểu 1,5 lần thì nhà đầu tư mới hiệu quả.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cũng cho rằng, đề xuất này xuất phát từ mong muốn tránh tình trạng dự án đã hoàn thành nhưng nguồn lực chưa được khai thác hiệu quả, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, vốn đầu tư và hạ tầng xã hội đã được hình thành.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn được đánh giá là rất lớn, trong khi nguồn cung còn rất hạn chế thì việc chuyển đổi từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại cần được cân nhắc thận trọng. Đặc biệt, cần xác định rõ nguyên nhân dự án không được bán hết.

Bởi trên thực tế, nhiều trường hợp người dân có nhu cầu ở thực nhưng vẫn gặp khó khăn do: Điều kiện tiếp cận còn tương đối chặt chẽ; Hồ sơ chứng minh đối tượng thụ hưởng còn phức tạp; Thời gian xét duyệt kéo dài; Khả năng tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi còn hạn chế; Thông tin về dự án chưa đến được đầy đủ với các nhóm có nhu cầu.

"Vì vậy, theo tôi, việc chuyển đổi sang nhà ở thương mại nên được xem là một phương án dự phòng sau cùng, chỉ được cân nhắc sau khi đã đánh giá toàn diện các nguyên nhân và đã áp dụng đầy đủ các giải pháp hỗ trợ để người dân có nhu cầu thực sự có thể tiếp cận thuận lợi hơn", ông Huy nêu ý kiến.

Giám sát kỹ việc chuyển đổi

Nếu chuyển từ nhà ở xã hội sang thương mại, theo ông Huy cần thực hiện minh bạch, khách quan và có khả năng giám sát xã hội.

Theo chuyên gia, không nên ưu tiên phương án chuyển nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại.

Trước hết, cần công khai đầy đủ toàn bộ quá trình triển khai bán hàng của dự án, bao gồm: Số lượng căn hộ mở bán, số hồ sơ đăng ký, số hồ sơ đủ điều kiện, số căn đã bán, số căn còn tồn, các đợt tiếp nhận hồ sơ và xét duyệt.

Thông qua đó có thể xác định một cách khách quan liệu dự án thực sự không có nhu cầu hay người dân đang gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận.

Đặc biệt, theo ông Huy, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội vẫn rất lớn, nên ưu tiên khai thác tối đa chức năng an sinh của dự án trước khi xem xét chuyển đổi sang mục đích thương mại.

Ông đề xuất một hướng tiếp cận đáng cân nhắc là tiếp tục mở rộng đối tượng tiếp cận theo quy định nếu còn dư nguồn cung, nghiên cứu mô hình thuê mua, tăng tỷ trọng cho thuê nhà ở xã hội và ưu tiên bố trí cho các nhóm có nhu cầu ở thực và các đối tượng chính sách phù hợp.

Điều này vừa giúp các căn hộ được đưa vào sử dụng hiệu quả, vừa giữ được ý nghĩa xã hội ban đầu của dự án.

"Chỉ khi đã thực hiện đầy đủ các giải pháp hỗ trợ tiếp cận, giải pháp cho thuê và thuê mua mà vẫn không đạt hiệu quả như kỳ vọng thì mới nên nghiên cứu đến phương án chuyển sang nhà ở thương mại", ông Huy nhấn mạnh.

Cũng theo ông, vấn đề cốt lõi có lẽ không nằm ở việc “chuyển hay không chuyển”, mà là làm sao để chính sách nhà ở xã hội thực sự đến được với những người đang có nhu cầu chính đáng về chỗ ở.

Do đó, trước khi quyết định chuyển đổi các căn hộ chưa bán hết sang nhà ở thương mại, cần ưu tiên rà soát toàn diện nguyên nhân, hoàn thiện cơ chế tiếp cận, tăng tính minh bạch trong quá trình triển khai và nghiên cứu đầy đủ các phương án cho thuê, thuê mua hoặc mở rộng khả năng tiếp cận cho các nhóm đối tượng phù hợp.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, để nhà ở xã hội thực sự đáp ứng được nhu cầu của người dân mà không lo bị "ế", các dự án cần phải được xây dựng ở những vị trí phù hợp, có đầy đủ hạ tầng giao thông và nhiều tiện ích.

"Thực tế, những năm qua cũng có một số dự án nhà ở xã hội phải mở bán nhiều lần nhưng vẫn không có người mua do các dự án này được xây dựng ở vị trí quá xa trung tâm, lại ở khu vực chưa có hạ tầng", ông Toản chia sẻ.

Ngoài ra, theo ông Toản, sắp tới nhà ở xã hội sẽ phải cạnh tranh gay gắt với mô hình nhà ở cho thuê, do đó, nhà đầu tư khi xây dựng dự án phải lựa chọn thật kỹ vị trí đầu tư, nghiên cứu nhu cầu của người dân ở khu vực xây dựng, tránh việc xây dựng xong bị dư thừa nguồn cung.