Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 đã tháo gỡ một số vướng mắc cho các dự án bất động sản đang bị tắc nghẽn thủ tục pháp lý nhưng vẫn còn bất cập trong quy định về nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính.
Cụ thể, tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Nghị định 103) và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất vẫn quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất (Nghị định 104).
Mới đây, ngày 26/5/2025, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 và Nghị định số 104/2024 vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất.
Cụ thể, các quy định đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.
Quy định này đang khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh “oằn lưng” gánh các chi phí về tiền sử dụng đất. Xung quanh vấn đề này chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM.
Ông đánh giá thế nào về quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất được quy định tại các Nghị định 103 và 104?
Hiện nay, chúng ta đang quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong thời gian nhà đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất. Tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
Khoản tiền nộp bổ sung này được quy định trong các quy định hiện hành nhưng không xác định đó là xử phạt vi phạm hành chính, cũng không xác định là vi phạm về chậm nộp thuế. Vì vậy, đối với nhiều chủ đầu tư khoản thu bổ sung này là oan vì thẩm quyền quyết định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất thuộc về nhà nước, không phải doanh nghiệp.
Trong trường hợp cơ quan thuế thông báo tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp không có khả năng tài chính để nộp, thì đó là lỗi của doanh nghiệp. Khi đó, doanh nghiệp phải nộp bổ sung và bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật. Nhưng trong trường hợp này, nếu không phải lỗi của doanh nghiệp, thì rõ ràng do nguyên nhân chủ quan của cơ quan nhà nước.
Nhiều người lo ngại, thu bổ sung tiền tiền sử dụng đất nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao?
Chi phí tiền sử dụng đất đang chiếm phần lớn trong giá thành bất động sản. Khi phát sinh chi phí, chủ đầu tư sẽ buộc phải xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn. Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Điều này gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường và ngược lại với những chỉ đạo của Chính phủ về việc giảm giá nhà.
Đặc biệt, việc phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất với số tiền không nhỏ cũng nằm ngoài tính toán của doanh nghiệp. Điều này sẽ khiến nhiều nhà đầu tư không đủ tài chính để nộp bổ sung, dẫn đến không thể triển khai dự án, nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Nút thắt này không giải được thì giá nhà sẽ không thể hạ.
Vậy theo ông, quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất nên sửa thế nào cho hợp lý?
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chậm tính tiền sử dụng đất, trong đó có nguyên nhân do hệ thống pháp luật, những vướng mắc về quy định, hoặc do cán bộ công chức không mẫn cán trong khi thực thi công vụ, dẫn tới chậm trễ, thậm chí bỏ trôi. Nhưng cũng có nguyên nhân khách quan, ví dụ như dịch COVID vừa qua. Vì vậy, phải xem xét rất cụ thể, rất chi tiết để xử lý sao cho đúng tình, hợp lý.
Tuy nhiên, trong Nghị định 103 của Chính phủ đã đánh đồng quy định mức nộp chung là 5,4%/năm. Vì vậy việc sửa Nghị định 103 là mục tiêu cần thiết, đặc biệt là đối với quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 và Nghị định số 104/2024 Bộ Tài chính cần sửa đổi và quy định lại vấn đề này.
Vậy mức nộp bổ sung thế nào là hợp lý? Quan điểm của tôi là trong trường hợp lỗi của doanh nghiệp, thì cứ áp dụng theo đề xuất của Bộ Tài chính. Nhưng nếu không phải lỗi của doanh nghiệp doanh nghiệp không cần phải nộp.
Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp không nộp bổ sung tiền sử dụng đất lại đi ngược lại với quy định trong Luật Đất đai 2024. Trong trường hợp này, thay vì thu 5,4% có thể mức thu chỉ bằng một nửa, tức là 2,7%, tương đương 25% số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất chậm nộp. Mức thu này đã tính đến cả yếu tố khách quan và chủ quan. Nhà nước và doanh nghiệp chia sẻ với nhau. Nhưng thực chất, dù nộp 2,7% hay 5,4% cuối cùng đều được tính vào giá bán, và người mua nhà mới là người gánh chịu. Vì vậy, mức thu bổ sung này thực chất là đánh vào người tiêu dùng.
Từ đó, tôi cho rằng mức thu bổ sung là đúng, nhà nước tính tiền cũng đúng trong trường hợp cần thiết phải thu bổ sung. Nhưng nếu xác định hoàn toàn không phải lỗi của doanh nghiệp mà do yếu tố từ phía nhà nước, thì không nên thu bổ sung. Bởi cuối cùng người gánh chịu là người mua nhà, người mua sản phẩm bất động sản, không phải chủ đầu tư.
Như vậy, theo ông việc sửa đổi quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất bản chất là phải sửa từ Luật đất đai 2024?
Bộ Chính trị đã có Nghị quyết 66 về vấn đề xây dựng thể chế pháp luật. Cho nên những quy định mà pháp luật ban hành chưa phù hợp là phải sửa đổi, bổ sung, thay thế, thậm chí là phải bãi bỏ.
Hiện nay, Thủ tướng đã yêu cầu ngay trong tháng 6 này các Bộ, Ngành soạn dự thảo ngay nghị quyết của chính phủ để sửa một số Nghị định, Nghị quyết bất cập, thậm chí các điều khoản quy định chưa phù hợp tại các Luật hiện hành.
Xin cảm ơn ông!
