Gia tăng chi phí, hạn chế khả năng tiếp cận vốn
Ông Võ Quốc Đức - Giám đốc Ban Tài chính kế toán, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) cho hay, lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng mạnh gây bất ngờ cho các đối tượng tham gia thị trường bất động sản (BĐS), mức tăng từ 20 - 30%, thậm chí có lĩnh vực còn tăng cao hơn. Điều này ảnh hưởng lớn đến thị trường trong thời gian tới.
Theo ông Đức, khi lãi vay tăng, chi phí tài chính doanh nghiệp cũng tăng, bào mòn lợi nhuận. Thực tế này này khiến việc kinh doanh và hoạch định chiến lược của doanh nghiệp buộc phải thay đổi. Đáng nói, có dự án từ năm 2025 đã ký các hợp đồng tín dụng, xin room rồi, dự án kéo dài khoảng 5 - 6 năm, thường thời gian giải ngân khoảng 2 - 3 năm. Tuy nhiên, sang năm 2026 lại được ngân hàng báo giải ngân cầm chừng hay chưa sắp xếp được room. Trong khi đó, tiến độ bán hàng, thời gian giao nhà đã lên kế hoạch từ trước. Vì vậy, tiến độ giải ngân sẽ ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán cho nhà thầu. Đồng thời, mặt bằng lãi vay tăng mạnh cũng làm thu hẹp khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà...
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cho biết, thị trường BĐS đang đối diện với 3 khó khăn: Việc định giá đất theo cơ chế thị trường làm thay đổi căn bản cách xác lập chi phí đất đai, kéo theo mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao; điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng; lãi suất tăng so với giai đoạn trước đang tác động trực tiếp đến cả nhà đầu tư và người mua nhà.
Giới chuyên gia đánh giá, thị trường BĐS đang bước vào một giai đoạn thanh lọc sâu rộng khi việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các tổ chức tài chính sẽ được xem xét chặt chẽ hơn, ưu tiên cho các dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Trong khi đó đối với người mua nhà, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng tăng nhanh sẽ làm gia tăng chi phí vốn và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người vay cũng như quyết định đầu tư.
Diễn biến này nhanh chóng phản ánh lên thị trường khi thanh khoản suy giảm và hoạt động giao dịch chững lại trong qúy I/2026. Theo Savills Việt Nam, trong quý I nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 6.108 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, trong đó phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo, khoảng 79% tổng số căn bán được.
Giai đoạn điều chỉnh cần thiết
Trên thực tế, bên cạnh áp lực từ lãi suất tăng, thị trường BĐS đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố khác liên quan chi phí đầu vào tăng; dòng tiền khó khăn khi thanh khoản thị trường giảm; biên lợi nhuận của doanh nghiệp bị thu hẹp, khiến việc giảm giá bán trở nên khó khăn.
Ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn đánh giá, tình hình tín dụng đang khiến người mua cân nhắc thận trọng hơn. Trong quý I/2026, lãi suất huy động đã tăng lên khoảng 5,9 - 6,5%, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 8 - 9%.
Tuy nhiên, tín hiệu điều hành gần đây cho thấy xu hướng hạ nhiệt bước đầu khi hệ thống ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất 0,5 - 1%. “Đây là động thái tích cực hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng và giảm áp lực chi phí vốn cho thị trường” - ông Cảnh đánh giá đồng thời nhấn mạnh mối liên hệ mang tính chu kỳ: Dữ liệu lịch sử cho thấy tăng trưởng GDP thường đi sau tăng trưởng tín dụng 1-2 quý. Khi tín dụng phục hồi, thị trường BĐS sẽ có độ trễ nhưng vẫn được hưởng lợi.
Trong bối cảnh đó, tâm lý thị trường đang phản ánh rõ sự chuyển dịch. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 60% người tham gia cho biết đang thận trọng trước các biến động vĩ mô, nhưng vẫn có 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp.
Theo Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường BĐS (VARS IRE), mặt bằng lãi suất tăng trong giai đoạn này đang trở thành một “bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường”, đồng thời đóng vai trò như cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Giai đoạn nguồn vốn giá rẻ đang dần khép lại buộc toàn bộ hệ sinh thái BĐS phải thay đổi cách tiếp cận trong đầu tư và phát triển dự án. Thay vì mở rộng nhanh với kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, các chủ thể trên thị trường đang chuyển sang chiến lược thận trọng hơn, chú trọng quản trị rủi ro và hiệu quả dài hạn.
Trong giai đoạn tới, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, chiến lược phát triển thận trọng và tư duy quản trị linh hoạt sẽ có nhiều cơ hội duy trì vị thế và phát triển bền vững.
