Đủ chiêu trò giăng bẫy
Trong bối cảnh giá chung cư tăng nóng, vợ chồng anh Nam và chị Thủy (tên nhân vật thay đổi - PV), tại chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai, Hà Nội) đang có nhu cầu bán căn hộ 63m2 và gửi thông tin căn hộ của gia đình cho một môi giới quen để tham khảo giá bán.
Sau đó, thông tin căn hộ của anh Nam bị chia sẻ cho nhóm môi giới khác. Và môi giới này thông báo có khách muốn mua căn hộ của anh Nam với giá 2,05 tỷ đồng và yêu cầu cung cấp số tài khoản để khách đặt cọc. Ngay lập tức, tài khoản vợ anh Nam nhận được 100 triệu đồng với nội dung "Cọc căn hộ..." mà không có sự thỏa thuận rõ ràng nào trước đó, hay hợp đồng đặt cọc với người mua, cũng như chưa biết người mua là ai.
Sau đó, môi giới này báo khách hàng đã chuyển cọc và hối thúc bán nhà, gia đình anh Nam không đồng ý, đề nghị trả lại tiền thì môi giới không hợp tác và đẩy trách nhiệm sang ông V. được cho là khách hàng.
Sau khi liên hệ với ông V. không thành công thì gia đình anh Nam nhận được cuộc gọi của một người đàn ông khác tên T. (nói rằng chung vốn mua nhà với ông V. - PV), ông này yêu cầu trả tiền phạt cọc. Sau đó, gia đình anh Nam còn nhận được hàng trăm cuộc gọi, tin nhắn đe dọa đòi phạt cọc, ép bán nhà.
Nhiều chiêu trò môi giới 'giăng bẫy' chủ nhà trong cơn sốt giá chung cư.
Tuy nhiên, dù đã làm việc trả lại tiền cọc, nhưng gia đình anh Nam vẫn tiếp tục bị đe dọa. Thậm chí, sau đó xuất hiện nhóm đối tượng lạ mặt thường xuyên đến nhà đạp cửa, phá hỏng camera an ninh, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình anh.
Nhận thấy có các dấu hiệu lừa đảo khi cố tình chuyển số tiền lớn khi chưa có sự thống nhất để ép bán nhà, ép phạt cọc dù chưa ký kết hợp đồng, cũng như lo sợ cho sự an toàn của gia đình, anh Nam đã lên công an phường trình báo...
Hay trường hợp của anh T.M. ở Đống Đa (Hà Nội) cũng trở thành “con mồi” cho những môi giới và người mua ép giá. Theo anh M., gia đình cần gấp tiền trả nợ ngân hàng do kinh doanh thua lỗ, đã phải đăng bán căn hộ 70m2 của mình với giá 3,5 tỷ đồng và mong muốn bán trong một tuần.
Thế nhưng, căn hộ của anh bị môi giới ép giá từ 3,5 tỷ đồng xuống còn 3,1 tỷ đồng vì họ biết anh đang ở trong thế “cần thanh khoản gấp”. Và cuối cùng, sau gần 3 tháng bị nhóm môi giới và khách hàng ép giá anh đành chấp nhận bán căn hộ của mình với giá "không mong muốn" để trả nợ.
Tham gia lập nhiều vi bằng liên quan đến đặt cọc giao dịch nhà đất , ông Đức Hoài, Phó Trưởng Văn phòng Thừa phát lại Bến Thành cho biết gần đây cũng có một “bẫy” mới trong giao dịch đặt cọc. Khi bất động sản được rao bán và chủ nhà có khó khăn về tài chính thì sẽ có một nhóm người tiếp cận, có phân công vai trò rõ ràng gồm người mua 1, người mua 2, môi giới A, môi giới B,… và có thể có sự hậu thuẫn pháp lý của những người am hiểu pháp luật.
“Đầu tiên, họ sẽ tiếp cận chủ nhà, đề nghị xem sổ đỏ, căn cước công dân, số điện thoại,… Từ những thông tin này, bằng một cách nào đó, họ hiểu được khó khăn tài chính, thế kẹt của chủ nhà. Rồi họ bắt đầu “giăng bẫy” để phạt cọc chủ nhà hoặc buộc bán với giá thấp hơn với thỏa thuận ban đầu” , ông Hoài chia sẻ.
Môi giới A và một người đóng vai trò là người mua 1 tiếp cận chủ nhà. Họ sẽ thỏa thuận việc mua bán như bình thường và chốt giao dịch khá nhanh, đặt cọc chỉ khoảng 5% giá bán. Hợp đồng cọc được công chứng và ghi thời gian công chứng hợp đồng mua bán chính thức khá ngắn để chủ nhà đồng ý với tỉ lệ đặt cọc thấp. Đồng thời, do cần tiền nên chủ nhà cũng dễ đồng ý giá bên mua đưa ra, chốt giao dịch.
Sau đó, bên môi giới yêu cầu thanh toán toàn bộ hoặc phần lớn phí môi giới khi chủ nhà nhận cọc. Lúc này, tự nhiên sẽ có nhiều người liên hệ chủ nhà để hỏi mua với giá cao hơn khiến chủ nhà hoang mang, dao động. “Đây cũng là một cái bẫy khá phổ biến mà nhiều người đã biết”, ông Hoài nói.
Có được chứng cứ chủ nhà vi phạm hợp đồng đặt cọc, họ sẽ quay sang yêu cầu chủ nhà phải đền cọc hoặc hạ giá bán nhà.
Sau khi đã cọc, bên mua để môi giới làm việc với chủ nhà. Bên môi giới thường gọi điện hoặc gặp mặt trực tiếp nói bên mua chưa xoay đủ tiền nên xin dời lịch công chứng. Ông Hoài cho hay, bên môi giới chắc chắn không có ủy quyền hợp lệ từ bên mua để thỏa thuận gia hạn thời gian công chứng với chủ nhà.
Đến ngày giao dịch vì tin lời môi giới là bên mua xin gia hạn công chứng mà chủ nhà không đi công chứng là “dính bẫy”. Chủ nhà đâu biết rằng, bên mua đã ngồi sẵn ở văn phòng công chứng, có mời Thừa phát lại lập vi bằng .
Có được chứng cứ chủ nhà vi phạm trong tay, họ quay sang yêu cầu chủ nhà phải đền cọc hoặc hạ giá bán. Nếu không thì hợp đồng cọc bị treo trên hệ thống công chứng sẽ không đi giao dịch được với người mua mới.
Làm sao để không sập bẫy
Theo ông Hoài để tránh bị mắc bẫy trên, chủ nhà nên nhận cọc đúng theo thông lệ thị trường chứ không nhận thấp. Nếu chưa đủ tiền cọc thì trong hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản ràng buộc bên mua bổ sung tiền cọc trong một thời gian nhất định. Nếu không bổ sung thì hợp đồng cọc tự động chấm dứt.
Hai là, chủ nhà chỉ chấp nhận trả tiền môi giới theo tiến độ nhận tiền từ bên mua chứ không trả trước phí môi giới quá cao ở giai đoạn đặt cọc.
Ba là, hợp đồng cọc phải có địa chỉ liên lạc, số điện thoại, email của các bên; đặc biệt phải có thời gian, địa điểm công chứng rõ ràng.
Bốn là, chủ nhà chỉ làm việc trực tiếp với bên mua. Mọi trao đổi phải thông qua thông tin các bên đã công khai trên hợp đồng. Bên môi giới nói chỉ để tham khảo. Tất cả phải có sự xác nhận của bên mua thông qua tin nhắn, cuộc gọi vào số/thư gửi vào email đã đăng ký trên hợp đồng. Nếu bên mua xin gia hạn mà chủ nhà đồng ý thì sẽ ra công chứng sửa đổi, bổ sung việc gia hạn này trong hợp đồng đặt cọc.
Năm là, hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản chế tài về việc một trong hai bên từ chối công chứng. Ở góc độ chủ nhà thì phải có điều khoản nếu đúng thời gian công chứng đã định mà bên mua không có mặt tại văn phòng công chứng và/hoặc từ chối công chứng thì hợp đồng đặt cọc tự động bị chấm dứt hiệu lực; bên mua bị mất cọc và bên bán được bán nhà cho người khác.
Ngoài ra, chủ nhà có thể thực hiện thêm phép thử khác như thăm dò bên môi giới nếu đã lập đội đi lừa chủ nhà thì có thể trên các trang mạng rao bán nhà đất sẽ không có thông tin rao bán nhà đất của họ.
Ông Hoài cho biết thêm, chủ nhà cần lưu ý là nếu nhà đất có thông tin nào cần công bố cho bên mua thì phải đưa vào trong hợp đồng cọc hoặc thỏa thuận để chứng minh họ đã biết thông tin và vẫn đồng ý giao dịch để tránh việc họ lợi dụng điều này để đòi phạt cọc. Nhóm này cũng thường sử dụng chiêu bài sai hiện trạng để đòi phạt cọc.